«Мы можем не успеть достроить дома»

Глава КЖСИ Наталья Салеева – об ошибках предшественников, работе с «Синаем» и судах

Несмотря на непростую финансовую ситуацию, Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки удалось закрыть прошлый год без долгов – чистая прибыль составила 10,5 млн рублей, в то время как 2014-й компания закончила с убытком в 477 млн рублей. По словам гендиректора АО «ЮУ КЖСИ» Натальи Салеевой, этого удалось добиться благодаря оптимизации расходов. Тем не менее она признала, что корпорация может не успеть из-за судов построить дома по федеральной программе «Жилье для российской семьи» в микрорайоне 19-1. Зато у КЖСИ большие надежды на ипотечные сертификаты. Об этом Наталья Салеева рассказала сегодня на пресс-конференции. Самые интересные вопросы и ответы – на Znak.com. 

- Наталья Борисовна, с какими финансово-экономическими показателями КЖСИ закончила 2015 год? За счет чего получены такие результаты?

- Рынок недвижимости очень чувствителен к событиям, которые происходят в банковской сфере. В декабре 2014 года произошел резкий скачок ключевой ставки, что не могло не повлиять на ипотечное кредитование и покупки в сфере недвижимости. Спад произошел в продажах, поскольку у людей снизился доход. Ипотечное кредитование первые три месяца было в оцепенении. Изменение произошло только в марте месяце, когда на федеральном уровне были приняты решения. У нас движение началось примерно с мая. В целом год закончили успешно. Если в начало года корпорация вошла с убытками 477 млн рублей, то завершили его с прибылью 10,5 млн рублей. То есть вышли в ноль. Этого удалось достигнуть благодаря мерам по сокращению затрат на управление и коммерческие работы, оптимизации численности персонала, пересмотра отношений с генподрядчиком по стоимости строительно-монтажных работ. 

- А откуда возникли убытки в 2014 году? Ведь с 2011 по 2013 года корпорация работала с прибылью (от 100 до почти 400 млн рублей в год). Что произошло?

- В 2013-2014 годах были приняты неправильные управленческие решения, которые повлекли убытки. К примеру, использовались заемные средства, но объекты не продавались, а проценты по кредитам копились. Вообще я бы не хотела комментировать действия руководителей корпорации, которые работали до меня.

- Сейчас эти убытки погашены? 

- Погасить их в 2015 году не удалось. Мы поставили цель выйти на безубыточность в 2015 году, и она была достигнута. Но долг остался висеть. Единственный способ его покрыть – продать уже готовые объекты, получить больше прибыли. Вряд ли это удастся сделать в 2016 году в ситуации, которая сложилась в политике и экономике. Долг будет погашен, когда спрос на недвижимость увеличится. Пока его нет, зато есть много других строительных компаний, которые конкурируют с нами по цене, качеству, местоположению объектов недвижимости. 

- Насколько велика доля заемных средств в вашей деятельности? 

- Задолженность КЖСИ перед банками, по данным на январь 2015 года, составляла около 1 млрд рублей, плюс 2,5 млрд – облигационный заем. Это без процентов. Сегодня мы погасили облигационный заем, а также частично закрыли долг перед банками. Осталось только тело кредита по Сбербанку, СМП и небольшая сумма по КредитУралБанку, общая сумма варьируется от 700-800 млн рублей. 

- Вы говорили о пересмотре сделок, заключенных при прежнем руководстве. Будут ли возвращаться средства? 

- У нас есть свое видение о том, какие сделки ранее совершались и где была завышена стоимость строительно-монтажных работ. Мы эти сделки проанализировали, сделали выводы, Главное контрольное управление области – тоже. Материалы направлены в правоохранительные органы. 

- То есть средства будут возвращаться, если дело перейдет в плоскость уголовного разбирательства?  

- В рамках уголовных дел, если они появятся, будут заявлены и гражданские иски. 

- Расскажите, пожалуйста, о выпущенных недавно ипотечных сертификатах. На кого они рассчитаны? 

- Мы считаем их своим успехом в инвестиционной деятельности. На начало 2015 года на остатках закладных у нас было 1,7 млрд рублей. Это были вложенные активы, которые нам хотелось рефинансировать и превратить в денежную массу. Поняли, что лучше всего, если это будет финансовый инструмент, который нацелен на более широкий спектр инвесторов, нежели банковские структуры. Было принято решение о выпуске ипотечного сертификата участия. В октябре 2015 года мы зарегистрировали право доверительного управления в Центробанке России, и 18 января 2016 года выпуск ИСУ «Шелковый путь». Стоимость была оценена на 1 млрд 143 млн рублей. В марте эти сертификаты будут в свободной котировке и участвовать на бирже. Для России в целом это новый финансовый инструмент. Вообще он появился в 2004 году. Но особенность наших сертификатов в том, что они обеспечены закладными, а те, в свою очередь, готовым жильем. До этого были выпуски ипотечных сертификатов участия, но они были обеспечены иными объектами недвижимости – земельными участками, промышленными зданиями и так далее. Это более ликвидный продукт, чем в прошлом выпуске. Он доходный и интересен тем, что у него высокая категорийность - первая категория, потому что по стоимости он выше 1 млрд рублей и обеспечен жильем. Страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, банковские учреждения могут в качестве резервов держать такие бумаги.

- В прошлом году вы вместе с КПД «Заказчик» получили право застройки микрорайона 19-1 в Челябинске в рамках программы «Жилье для российской семьи». Но сделка была оспорена в суде ООО «Центр управления проектами». Что сейчас происходит на этой площадке? 

- Утвержден проект планировки участка. Но осуществлять дальнейшую работу мы не можем до окончания судебного разбирательства. 

- Почему в партнеры в этом проекте взяли именно КПД «Заказчик»? 

- В конкурсной документации было требование к участникам, чтобы в течение последних лет было сдано определенное количество жилья. Таких объемов ни у кого не было. Но в документации была прописана возможность создания товарищества, которой мы воспользовались. Предложение поступило от КПДиСК. 

- А со структурами «Стройкома» (входит ООО «ЦУП» - прим. ред.) не обсуждали возможность объединения, чтобы не судиться, а вместе работать на участке? 

- Нет. Когда обсуждался вопрос участия в голландских аукционах, мы вели переговоры с челябинским и миасским заводами. В итоге Миасс отказался и нашим партнером стали челябинцы. 

- Сколько времени надо, чтобы построить дома в микрорайоне 19-1? И сколько домов там должно появиться в рамках программы ЖРС?

- На строительство одного панельного дома уходит от 9 до 11 месяцев. Но это без учета проектирования. Пока есть только проект планировки. По количеству домов не могу точно ответить. По условиям аукциона там должно появиться 120 тыс. квадратных метров жилья. 

- В программе ЖРС ведь есть ограничения по времени. Что будет, если не успеете? Можно какой-то выход найти, к примеру, построить на другом участке? 

- Изначально стоял срок строительства до 1 июля 2017 года, но потом его продлили до 31 декабря 2017 года. Земельные участки для строительства жилья в рамках программы ЖРС были отобраны на уровне субъекта РФ в мае - июне прошлого года. По закону это нужно было сделать до 1 июля 2015 года. То есть сегодня включить в программу другие земельные участки невозможно. Так что, если суды затянутся, мы можем не успеть построить дома. Но от нас в данном случае ничего не зависит. Если, конечно, сроки не продлят. 

- Расскажите о своем сотрудничестве с компанией «Синай». Есть мнение, что она может стать вашим генеральный подрядчиком. 

- С компанией «Синай» у нас в ноябре 2015 года был заключен договор по проектированию четырех жилых домов в 50-м микрорайоне. Этим сотрудничество ограничивается. Генподрядчиком по строительству остается СМУ-12.

- Что происходит в СМУ-12 после реорганизации? 

- СМУ-12 продолжает работать как юридическое лицо. Когда проводился аудит, выяснилось, что часть функций дублируется с корпорацией, поэтому произошла оптимизация. Сегодня СМУ-12 не просто продолжает работу, но и развивает новое направление. Корпорация вводит много домов, по которым нужно нести гарантийные обязательства в течение пяти лет. Как правило, они предполагают какие-то отделочные работы, поэтому в СМУ-12 организована бригада отделочников. 

- А чем занимается «Управляющая компания ЮУ КЖСИ»?

- Тем же, чем и остальные управляющие компании, – обслуживанием жилого фонда. 

- Там не планируете оптимизацию? 

- Напротив, там будет расширение. Ведь количество построенного и введенного в эксплуатацию жилья растет. 

- С жильцами автоматически заключаются договоры? 

- Обслуживание проводится на начальном этапе. Далее люди могут сделать выбор. Но могу сказать, что жильцы уже сданных домов от управляющей компании не отказывались. 

- Зачем КЖСИ увеличила уставный капитал на 1 млрд рублей? 

- Нужны были средства для погашения облигационного займа. Мы не могли позволить тратить на эти цели оборотные средства. Поэтому прошла допэмиссия, акции выкупил собственник КЖСИ – правительство Челябинской области. 

- Каковы ваши планы на 2016 год? 

- Мы продолжаем осваивать микрорайоны «Парковый» и «Белый хутор», проектируем пять новых домов и продолжаем строительство четырех общей площадью 36 тыс. квадратных метров. Развиваем арендное жилье и аренду с правом выкупа, а также загородную недвижимость. Мы приостановили строительство ряда домов, поскольку на сегодняшний день у КЖСИ есть 151 тыс. квадратных метров готовых объектов недвижимости. В том числе около 100 тыс. квадратных метров непроданного жилья в Челябинске, Златоусте, Миассе, поселках Рощино и Лебяжий, а также в Кундравах. Прежде чем строить новые дома, хочется реализовать то, что уже есть. 

- Назовите среднюю стоимость квадратного метра. 

- Она отличается в зависимости от типа жилья и его расположения. К примеру, в коттеджных поселках за территорией Челябинска она составляет 12 тыс. рублей за квадратный метр в черновой отделке, с земельным участком около шести соток. В поселке «Белый хутор» до конца марта проходит акция и жилье можно купить за 30 тыс. рублей за квадратный метр, но это стоимость без отделки, с отделкой чуть дороже. Цены на квартиры в многоэтажных жилых домах в новостройках Челябинска варьируются от 44 до 49 тыс. рублей за квадратный метр. 

- Наблюдательный совет КЖСИ до сих пор возглавляет Сергей Комяков, несмотря на то, что он уже не первый замгубернатора области, а глава Контрольно-счетной палаты. Будет ли он выведен из набсовета?

- Принятие такого решения – не наша компетенция. Его принимает правительство области. Должно быть соответствующее постановление. 

Подпишитесь на рассылку самых интересных материалов Znak.com
Новости России
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Отправьте нам новость

У вас есть интересная информация? Думаете, мы могли бы об этом написать? Нам интересно все. Поделитесь информацией и обязательно оставьте координаты для связи.

Координаты нужны, чтобы связаться с вами для уточнений и подтверждений.

Ваше сообщение попадет к нам напрямую, мы гарантируем вашу конфиденциальность как источника, если вы не попросите об обратном.

Мы не можем гарантировать, что ваше сообщение обязательно станет поводом для публикации, однако обещаем отнестись к информации серьезно и обязательно проверить её.

Читайте, где удобно