Доллар
Евро

«Все предпочитают договариваться»

Офисы в Екатеринбурге подешевели на 30%

Аренда коммерческой недвижимости в Екатеринбурге подешевела почти на треть. Объявлениями о сдаче площадей пестрит центр уральской столицы. Цены снижены как на офисы в высококлассных бизнес-центрах, таких как «Высоцкий», так и на площади в спальных районах города – на первых этажах зданий, построенных еще в советское время. О том, как кризис сказался на рынке, Znak.com рассказали аналитики, рантье и арендаторы. 

Если встать на перекрестке улиц Ленина и Карла Либкнехта и оглянуться по сторонам, то в зону видимости попадут сразу три больших вывески об аренде. Подобные объявления сейчас встречаются в центре Екатеринбурга на каждом шагу, как минимум - в каждом квартале. «В Екатеринбурге сейчас переизбыток предложения офисных площадей, - пояснил директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. – Кризис в экономике углубляется, поэтому основные показатели рынка недвижимости, такие как арендные ставки, количество вакантных площадей, стоимость, также будут медленно ухудшаться и стагнировать».

Улица Ленина в Екатеринбурге. Еще одна растяжка об аренде – чуть дальше по улице…Улица Ленина в Екатеринбурге. Еще одна растяжка об аренде – чуть дальше по улице…Игорь Гром
... а это объявление – напротив через дорогу... а это объявление – напротив через дорогуИгорь Гром

Предыдущий коллапс в секторе коммерческой недвижимости был в 2008 году. Сейчас кризис протекает немного иначе, считает аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев. «В отличие от прошлого кризиса, рынок не отреагировал сильным ростом уровня вакантных площадей. Одна из причин – то, что арендодатели, а это и управляющие компании, и собственники, оказались готовы снижать ставки», - говорит эксперт. По оценкам УПН, снижение арендных ставок во всех сегментах офисной недвижимости составило примерно 30% за 2014-2015 годы.

Внутри сектора цены снижались по-разному, уточняет Константин Октаев.  Если ставки на качественный сегмент (класс В и выше) снижались равномерно, то в объектах класса С снижение было запоздалым, но более резким. К последним чаще всего относят здания советской постройки. 

Цена аренды квадратного метра в «Высоцком» снизилась до 30%Цена аренды квадратного метра в «Высоцком» снизилась до 30%Игорь Гром

«Здесь часто бывает устоявшийся пул арендаторов, которые зависят от территориального расположения, например от близости к заводу или объектам социальной инфраструктуры, органам власти и т. д.», - поясняет эксперт. По его словам, управляющие компании в крупных бизнес-центрах действовали более профессионально, оперативно, чем многочисленные собственники распроданных в нарезку офисных зданий, для которых характерно несогласованное рыночное поведение. «Но главное - все предпочитали договариваться. Поэтому резкого роста вакантных площадей на рынке не было. Более того, в классе А наметилось даже снижение вакантных площадей», - пояснил Константин Октаев.

Те, кто пошел на этот шаг, сохранили арендаторов, отмечают эксперты. На дисконт соглашаются, в том числе, новые и высококачественные (класс А) бизнес-центры.

Так, если сравнивать цены на начало 2015 года и начало 2016 года, то средние арендные ставки в «Высоцком» снизились с 1000-1500 до 700-1200 рублей за квадратный метр в месяц, в «Антее» – с 700-900 до 600-700 рублей за квадратный метр в месяц, в БЦ на Карла Либкнехта, 22 – с 800-1000 до 600-800 рублей за квадратный метр в месяц, в БЦ «Царский мост» – с 850 до 650 рублей за квадратный метр в месяц, в БЦ на Белинского, 83 – с 700-800 до 600-700 рублей за квадратный метр в месяц, в «Суворове» – с 800 до 600-700 рублей за квадратный метр в месяц.

Данные консалтинговой компании «Урал-Гермес»

«Площади в нашем здании начали освобождаться с середины прошлого года», - рассказывает один из арендаторов офисного центра на улице Чебышева, 4. Этот коммерческий объект – здание бывшего института «Водоканалпроект», где помещения нарезаны под офисы и сдаются в аренду. «Массового исхода арендаторов не произошло, ушли те, кто прекратил бизнес-деятельность», - уточнил наш собеседник. 

Арендаторы этого делового центра делегировали «якорных» партнеров на переговоры с владельцем и добились снижения ставок на 15%Арендаторы этого делового центра делегировали «якорных» партнеров на переговоры с владельцем и добились снижения ставок на 15%Игорь Гром

В здании снимают площади компании малого бизнеса. В условиях кризиса пул бизнесменов делегировал к собственнику самых крупных арендаторов, после переговоров с которыми стоимость аренды квадратного метра снизили на 100 рублей - до 600 рублей. На вопрос, почему при таких ценах не переехать в более комфортные условия, если крупные участники рынка предлагают схожие ставки, наш собеседник поясняет, что на деле пребывание в современных БЦ дороже, чем декларируется. Часто речь идет о «голой аренде», без учета коммунальных платежей. Кроме того, приходится платить за парковку. «У нас же “коммуналка” заложена в цену квадратного метра, а парковка – бесплатная», - говорит арендатор. 

Данные Уральской палаты недвижимостиДанные Уральской палаты недвижимости

Если смотреть арендные ставки за пределами центра, то, согласно объявлениям, в Юго-Западном микрорайоне и на Химмаше предлагают офисы по 400 рублей за квадратный метр, в Пионерском поселке – по 500 рублей за квадратный метр, по 600-700 рублей на Ботанике, по 300 рублей на Старой Сортировке. Разброс цен весьма высок, и зачастую арендные ставки в спальных районах даже выше, чем в центре. 

Аренда офиса в этом здании на улице Белинского, 56 стоит 600 рублей за «квадрат» в месяц, включая коммунальную плату. Это дешевле, чем некоторые объекты на БотаникеАренда офиса в этом здании на улице Белинского, 56 стоит 600 рублей за «квадрат» в месяц, включая коммунальную плату. Это дешевле, чем некоторые объекты на БотаникеУПН

Как поясняют эксперты, стоимость коммерческой недвижимости зависит не столько от географической близости к центру, сколько от качества. Поэтому снижение цен также напрямую не связано с расположением офисов. «С одной стороны, центр города всегда более востребован арендаторами офисных площадей и, соответственно, БЦ, расположенные здесь, ликвиднее, но, с другой стороны, и конкуренция в центре Екатеринбурга выше. Кроме того, в центре Екатеринбурга существуют транспортные проблемы - пробки, отсутствие парковок, что также сдерживает цены», - поясняет Александр Засухин. Тем не менее он отмечает, что договориться о дисконте с небольшими участниками рынка, как правило, проще, чем с крупными девелоперами. 

«Для многих частных инвесторов даже одно пустующее помещение – это значимая часть выпадающих доходов, поэтому в некоторых случаях они бывают более уступчивы. Вместе с тем часто у крупных девелоперов бывают очень привлекательные условия аренды - сравнительно низкие арендные ставки, долгосрочные договоры и так далее. Часто это происходит на этапе запуска объекта в эксплуатацию, когда необходимо заполнить площади», - говорит эксперт. Цены снижаются быстрее в объектах, имеющих прежде всего конструктивные и концептуальные недостатки.

Данные Уральской палаты недвижимостиДанные Уральской палаты недвижимости

Сравнивая ситуацию на рынке сейчас и в 2008 году, Константин Октаев добавляет, что иначе обстоит ситуация с продажей коммерческой недвижимости. Здесь договариваться удается не так успешно, как с арендой. Дело в том, что большинство инвесторов приобретали помещения на пике цен, поэтому терять вложения они не готовы. «Первые подвижки на рынке начались только к концу 2015 года», - отмечает аналитик УПН. 

Уже год на сайте Российского аукционного дома (РАД) выставлены на продажу 7 тыс. квадратных метров площади в здании на улице Ленина, 38а. Впервые торги этой недвижимостью были назначены на 23 апреля 2015 года. Тогда цена объекта составляла более 198 млн рублей. Но покупателей не нашлось. Потом были объявлены новые торги, без снижения цены. Они тоже не состоялись. Владелец этой недвижимости – «Россети». «Сейчас это имущества просто “висит” на сайте, как только появятся претенденты, его снова выставят на торги», - рассказали Znak.com в пресс-службе РАД. В компании отмечают, что это позиция собственника - не снижать стоимость объекта. Поскольку помещения сдаются в аренду, владелец готов ждать покупателя, рассказали в РАД. 

Владелец этого помещения отмечает, что арендаторов тяжело найти из-за кризисаВладелец этого помещения отмечает, что арендаторов тяжело найти из-за кризисаИгорь Гром

Назначение помещений на Ленина, 38а – не только офисное, но и торговое. В этом секторе коммерческой недвижимости дела сейчас тоже идут негладко. Собственник помещений на улице Ленина, 5 Александр Шайдулин рассказал Znak.com, что они выставлены на рынок в начале октября прошлого года. С тех пор объект простаивает. Когда-то здесь размещался магазин тканей, часть его потом отдали под «Атлант-косметик», который просуществовал недолго. Эту сеть закрыли. Сейчас найти арендаторов сложно, несмотря на то, что помещение универсальное. По словам Александра Шайдулина, он готов к торгу, однако делать скидку в 15-20% от текущей рыночной цены пока отказывается. По его мнению, из-за кризиса потенциальные арендаторы боятся серьезных расходов и вложений. 

Банки внесли свой «вклад» в ситуацию на рынке, закрывая офисыБанки внесли свой «вклад» в ситуацию на рынке, закрывая офисыИгорь Гром

Избыток предложения торговых помещений есть, но он не такой значительный, как на рынке офисной недвижимости, отмечает Александр Засухин. В этом секторе также нет линейной корреляции ставок аренды между объектами в центре и на окраинах. «Для объектов торговли расположение оценивается по большому количеству параметров: транспортной и пешеходной доступности, потребительской базе, конкурентной среде и так далее», - отмечает эксперт. 

Пока безуспешно ищут арендаторов недвижимости прямо за зданием свердловского ЗаксобранияПока безуспешно ищут арендаторов недвижимости прямо за зданием свердловского ЗаксобранияИгорь Гром

Коммерческие площади, в том числе помещения стрит-ритейла, сейчас проектируются в каждой жилой новостройке. Как правило, арендаторы ориентируются на потребности будущих жителей. Медленное заселение новых крупных жилищных комплексов из-за низких продаж может отпугнуть потенциальных арендаторов даже от самых качественных предложений. 

Прогнозируя ситуацию на ближайшую перспективу, Александр Засухин уточняет, что из-за роста инфляции в последние годы величина фактических (так называемых «чистых») цен аренды и без дисконта существенно снижается. Одновременно растут коммунальные платежи, налоги. «Поэтому при общей тенденции снижения цен особо значительного снижения арендных ставок на коммерческие площади ждать не следует. Такие процессы характерны при общей стагнации рынка – основные показатели его также начинают стагнировать. Уровень вакантных площадей в будущем будет зависеть, прежде всего, от общего состояния экономики России, прогнозировать которое в последние годы становится затруднительно», - заключает он.

Новости России
Россия
Молокосодержащие продукты с растительными жирами могут переименовать
ХМАО
У сургутского полицейского-наркобоца было изъято более 20 пакетиков с наркотиками
Издатель «Тинькофф журнала» Александр Рай
Россия
Baza назвала возможную причину смерти издателя «Тинькофф журнала» и его жены
Россия
Эксперты: в России принимается «странный» закон о домашних электростанциях
Россия
В Москве подозреваемый сбежал из клетки в зале суда под потолок. Его поймали полицейские
Гендиректор Первого канала Константин Эрнст
Россия
Эрнст: сюжет на «Первом» об украинском истребителе, сбившем малайзийский Боинг, — ошибка
Россия
Родители девочки, живущей в больнице, просят, чтобы органы опеки не вмешивались в их семью
Глава МВД Грозного Аслан Ирасханов
Россия
США ввели санкции против главы МВД Грозного, посчитав его причастным к казни 27 человек
Издатель «Тинькофф журнала» Александр Рай
Россия
Издатель «Тинькофф журнала» погиб при трагических обстоятельствах вместе с женой
Фигурантка дела «Нового величия» Анна Павликова
Россия
Путин прокомментировал наличие провокатора в создании организации «Новое величие»
Россия
Юрий Лужков: хозяин Москвы, оппонент президента, пенсионер-пчеловод
Депутат Госдумы Владимир Бурматов
Россия
Депутат Госдумы Владимир Бурматов перенес экстренную операцию
Президент РФ Владимир Путин (справа)
Россия
Путин поддержал идею введения наказания для чиновников за оскорбление россиян
Александр Герасименко
ЯНАО
Путин подписал указ о назначениях и отставках прокуроров в регионах УрФО
Президент РФ Владимир Путин
Россия
Путин объяснил, почему за брошенный в полицейского пластиковый стакан приговаривают к реальным срокам
Санкт-Петербург
Защита обвиняемых в деле о теракте в петербургском метро настаивает на их невиновности
Николай Александров
Санкт-Петербург
Генерального директора петербургского «Метростроя» задержали оперативники ФСБ
Россия
СКР запустил процесс экстрадиции в Россию из Италии топ-менеджера структуры «Ростеха»
Санкт-Петербург
В Петербурге семь мужчин избили девушку из-за внешнего вида
Россия
Якутский шаман Александр Габышев, снова идущий в Москву, возможно, опять задержан
Отправьте нам новость

У вас есть интересная информация? Думаете, мы могли бы об этом написать? Нам интересно все. Поделитесь информацией и обязательно оставьте координаты для связи.

Координаты нужны, чтобы связаться с вами для уточнений и подтверждений.

Ваше сообщение попадет к нам напрямую, мы гарантируем вашу конфиденциальность как источника, если вы не попросите об обратном.

Мы не можем гарантировать, что ваше сообщение обязательно станет поводом для публикации, однако обещаем отнестись к информации серьезно и обязательно проверить её.

Читайте, где удобно