«Застройщики работают по принципу финансовой пирамиды»

Что происходит на строительном рынке Челябинска и каковы перспективы

Яромир Романов

Строительный рынок падает: по данным министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области, в прошлом году в регионе было сдано 1 млн 313 тыс. квадратных метров жилья — это 73% от объема 2015 года. При этом существенную долю в объемах занимает жилье, которое строят сами южноуральцы. 

«Рост объемов жилищного строительства наблюдался в четырех муниципалитетах: Златоустовский и Кыштымский городские округа, Нязепетровский и Троицкий муниципальные районы, - сообщили Znak.com в областном министерстве строительства, - при этом в последних двух территориях все жилье построено населением. В Челябинске ввод жилья остался на уровне 2015 года, в 26 муниципальных образованиях - снижение показателя объемов строительства».

Среди причин падения минстрой называет отсутствие участков для строительства. 

В 2016 году местные власти не предложили ни одного участка для комплексного освоения территорий. 

«Отчасти это связано с ужесточением требований к заключаемым договорам о комплексном освоении земельных участков, в которых четко определяются обязанности органов местного самоуправления и застройщиков по осуществлению строительства объектов социальной, инженерной и дорожной инфраструктур», - объясняют в минстрое. Городские и районные власти не хотят брать на себя обязательства по строительству дорог, сетей и детских садов. Если раньше все это можно было продекларировать и отложить до лучших времен, то сейчас, по закону, данными вопросами нужно заниматься сразу.

Еще одна глобальная причина – у застройщиков просто нет денег. С одной стороны, банки не дают кредиты, считая стройку рискованной сферой. С другой, покупатели перестали доверять застройщикам и не так охотно соглашаются на долевое участие.

Покупатели неохотно соглашаются на долевку (на фото – микрорайон Чурилово в Челябинске)Покупатели неохотно соглашаются на долевку (на фото – микрорайон Чурилово в Челябинске)Наиль Фаттахов

«За третий квартал 2016 года на территории области с привлечением средств участников долевого строительства осуществлялось строительство 311 объектов недвижимости, что составляет 73% от показателя прошлого года. При этом по 169 домам застройщик отодвинул сроки сдачи», — сообщили в минстрое.

Директор риелторской компании IBC-недвижимость Станислав Ахмедзянов согласен с мнением о том, что покупатель не доверяет рынку.

«Люди ждут, когда дом будет на высокой стадии готовности либо вообще построен, только тогда соглашаются на сделку. Покупать квартиры на этапе фундамента или первого этажа никто не хочет, - говорит эксперт. - Но на рынке всегда есть люди, которые поженились, развелись, у кого кто-то родился. Им нужно что-то купить или продать. Все эти клиенты «перетекают» на рынок вторичной недвижимости. При том, что там стоимость жилья выше. Если средняя цена новостройки в Челябинске 33-34 тыс. рублей за квадратный метр, то на вторичке — от 38 до 44 тысяч за метр в зависимости от района и дома. Цена на вторичку будет падать, но очень медленно. Порядка 1% в месяц».

Если пересчитать падение объемов с квадратных метров на деньги, то провал будет еще более масштабным.

«Челябинск закончил 2016 год по продажам первичной недвижимости на отметке 18 млрд рублей. Для сравнения: по итогам 2014 года был показатель в 40,2 млрд, - говорит руководитель компании DevelopmentPro Андрей Бодрягин. - Наблюдается падение гораздо большее, чем в кризис 2008-го. Тогда за два кризисных года рынок упал в 1,9 раза, сейчас в 2,2».

По мнению эксперта, у этой тенденции есть ряд причин. «Улучшения ситуации в 2017 году в Челябинске не ждем, - говорит Андрей Бодрягин. - Этому мешают три фактора. Во-первых, отстающая от прогресса типология жилья, которую продолжают поддерживать местные застройщики. Более 65% сдаваемого жилья — это устаревшая панелька. Во-вторых, отсутствие внятных инструментов поддержки потребителя, в том числе полное отсутствие региональных программ. И третий фактор - создаваемый искусственный негативный фон в отрасли».

В минстрое говорят, что строителям не хватает землиВ минстрое говорят, что строителям не хватает землиНаиль Фаттахов

Один из участников строительной сферы (попросил не называть его имени) считает, что к сложной ситуации рынок пришел благодаря низким ценам на жилье. 

«Себестоимость квадратного метра – 30-31 тыс. рублей, ниже падать некуда, – рассуждает наш собеседник. — Чтобы получить свою норму прибыли, застройщик вынужден продавать по 33-34 тысячи за «квадрат». При этом можно найти квартиры дешевле. Откуда они берутся? Есть застройщики, которые расплачиваются с подрядчиками и поставщиками теми же самыми квартирами. Последним нужны деньги, поэтому они выставляют жилье дешевле рынка, чтобы побыстрее продать. Отсюда появляются квартиры ниже себестоимости. Плюс КЖСИ продает жилье в «Белом хуторе» за 26 тыс. рублей за «квадрат». И клиенты, которые еще остались на рынке, ходят из офиса в офис и торгуются: мол, там мне скинули две тысячи, вы тоже падайте».

С этим же фактором связаны задержки в строительстве и низкое качество квартир. 

Вывести из равновесия застройщика может любой форс-мажор — от иска со стороны дольщика до срыва поставки материалов. 

«Многие застройщики работают по принципу финансовой пирамиды, — говорит застройщик. — Новые дольщики помогают достраивать квартиры старым. Долго это продолжаться не может. Рано или поздно начнутся банкротства. Кто-то молится о том, чтобы достроить заложенные объекты и уйти в другой регион, где прибыль выше. Парадоксально, но рынок спасут более высокие цены. Если у застройщика будет больше прибыли, то ему будет проще достраивать уже имеющееся объекты и заниматься развитием, предлагать рынку что-то новое, а не надоевшую панельку. Все кивают на Екатеринбург — мол, посмотрите, как там все здорово, но там дешевле 50 тысяч за квадратный метр жилья просто нет».

Станислав Ахмедзянов сравнил ситуацию с себестоимостью квадратного метра и его рыночной ценой с воронкой. «Застройщики засасывают сами себя на это дно, — полагает он, — и выберутся оттуда немногие».

КЖСИ продает жилье в «Белом хуторе» за 26 тыс. рублей за «квадрат»КЖСИ продает жилье в «Белом хуторе» за 26 тыс. рублей за «квадрат»Наиль Фаттахов

При этом, по мнению отраслевых экспертов, Челябинск спокойно переживет повышение цен на жилье. Андрей Бодрягин считает, что деньги у горожан есть, а еще больше у них желания переехать в качественное жилье.

«В других городах соотношение, людей, которые могут себе позволить квартиру, и тех, кто это делает, примерно 50 на 50. У нас 1 к 4. Уникальная тенденция: в 20 городах по рейтингу АСИ идет позитивная динамика на рынке жилья (это Краснодар, Калуга, Казань, Самара), а у нас такой динамики нет. Зато у нас единственный город, где отмечается постоянный прирост депозитов физлиц в банках. Это открытые данные Росстата. Люди просто складывают деньги и не покупают ни жилье, ни машины. Я считаю, что это связано в большей степени с тем, что предложение очень плохое. Все, что у нас строят, – это устаревшие панельные дома».

Серьезное падение цены на жилье фиксирует и министерство строительства региона.

«В третьем квартале 2016 года средняя рыночная стоимость одного квадратного метра типовой квартиры составила 35 тыс. 335,88 рубля. Это 86,9% от стоимости такого жилья в 2015 году (40 тыс. 658 рублей). Еще больше снизились цены на элитное жилье: в 2016 году метр стоил 38 тыс. 79,08 рубля. Это 69,1% от стоимости такого жилья в 2015 году (55 тыс. 103 рубля)», - отметили в минстрое.

Не исправит ситуацию и активность треста «Магнитострой», который строит дома на площадках «Академа» и «Паркового». «По большому счету, они строят то, что должны были строить КЖСИ и «Гринфлайт», поэтому чем-то новым на рынке назвать эти объекты нельзя, - говорит Станислав Ахмедзянов. - Но у компании есть возможность закрепиться на рынке, если они смогут выстроить рабочие отношения с агентами и наладить продажи квартир».

При этом эксперты, опрошенные Znak.com, отмечают, что «Магнитострою» будет сложно избавиться от шлейфа скандалов, которые сопровождали компанию во время «захода» на объекты «Гринфлайта».

В целом опрошенные участники рынка не видят перспектив для улучшения ситуации. Даже минстрой согласен с тем, что число застройщиков в регионе будет сокращаться.

«В 2017 году прогнозируется уменьшение количества застройщиков и, следовательно, объемов жилищного строительства, осуществляемого с привлечением средств участников долевого строительства», - сказали в министерстве. 

Подпишитесь на рассылку самых интересных материалов Znak.com
Новости России
Россия
Корреспондента Znak.com Никиту Телиженко, который был задержан в Минске, освободили
Россия
Опубликовано видео, на котором журналиста «Медузы» избивают дубинками белорусские омоновцы
Россия
Возможно ли повторение белорусских событий в России? Мнения экспертов
Россия
Музыкант Макс Корж призвал белорусов к прекращению протестов
Россия
В Минске снова начались задержания
Россия
За последнюю неделю в Белоруссии задержали как минимум 55 журналистов
Россия
Фигурант дела «Нового величия» передал открытое письмо с оценкой приговора
Россия
Минздрав Белоруссии: в стационарах находятся 200 пострадавших в акциях протеста
Корреспондент Znak.com Никита Телиженко
Россия
Корреспондент Znak.com Никита Телиженко, возможно, находится в Московском РУВД Минска
Россия
МИД Литвы: Светлане Тихановской предоставлена охрана и квартира
Протесты в Минске в 2006 году
Россия
Как проходили протесты в Белоруссии против перевыборов Лукашенко в 2006, 2010 и 2015 годах
Россия
В Минске ОМОН разгоняет людей, несущих цветы к месту гибели демонстранта
Россия
Капитан белорусской милиции ушел в отставку на фоне протестов
Россия
Соратница Тихановской рассказала, что та могла записать обращение под давлением силовиков
Россия
Михаила Ефремова госпитализировали из здания суда. Процесс отложен
Россия
В Минске начали срочно демонтировать лавочки, урны и тумбы
Россия
Забастовка в Белоруссии стремительно набирает обороты
Никита Телиженко
Россия
В Минске пропал корреспондент Znak.com Никита Телиженко: он не выходит на связь 20 часов
Россия
Тихановская с листа прочитала новое обращение с призывом «не выходить на площади»
Россия
СК Белоруссии пригрозил, что будет изымать машины, блокирующие транспорт
Отправьте нам новость

У вас есть интересная информация? Думаете, мы могли бы об этом написать? Нам интересно все. Поделитесь информацией и обязательно оставьте координаты для связи.

Координаты нужны, чтобы связаться с вами для уточнений и подтверждений.

Ваше сообщение попадет к нам напрямую, мы гарантируем вашу конфиденциальность как источника, если вы не попросите об обратном.

Мы не можем гарантировать, что ваше сообщение обязательно станет поводом для публикации, однако обещаем отнестись к информации серьезно и обязательно проверить её.

Читайте, где удобно