Реклама на Znak.com
Доллар
Евро

«Это не зомби-апокалипсис, но рынок недвижимости рухнет»

Как московская программа реновации скажется на российских регионах. Интервью

Оксана Луткова
Яромир Романов / Znak.com

Московская программа по сносу хрущевок в Москве — одна из самых обсуждаемых тем не только в столичной, но и общероссийской информационной повестке. Znak.com поговорил с руководителем и экспертом проекта «Жилфин», доцентом Высшей школы экономики Антоном Табахом о том, какие изменения могут быть внесены в московскую программу под давлением критики, докатится ли волна сноса хрущевок до регионов и как она отразится на местном рынке жилья.

— Анализировал ли «Жилфин» программу по сносу хрущевок?

— Мы смотрели на эту программу с момента ее появления. Пока недостаточно деталей для полного анализа, но уже сейчас понятно, в чем ее основная проблема — ее приоритет не улучшение жизни людей, а трата излишков московского бюджета и перезапуск строительного комплекса Москвы. Жителям хрущевок, а самое главное — сталинок и других домов, попавших под программу сноса, законопроект, одобренный Государственной Думой в первом чтении, сулит мало хорошего. Просто ни в какие ворота. Он уже был раскритикован, в том числе президентом, и ко второму чтению, которое сдвинуто почти на два месяца, его скорректируют до неузнаваемости. 

Антон ТабахАнтон ТабахZnak.com

Более того, сама программа уже сократилась почти в два раза по количеству потенциально сносимых домов, а срок реализации продлен до 20 лет. С финансовой точки зрения, понятно, что за эту программу заплатит бюджет, а значит, и все жители Москвы как налогоплательщики. Выиграют от этого застройщики, а также, несмотря на большую шумиху, жители действительно разваливающихся хрущевок. Большинство попадающих под расселение жильцов, скорее всего, согласятся на участие в программе и улучшат свои жилищные условия, потеряв при этом на стоимости нового ремонта и переезда.

«Трансперенси Интернешнл»: депутат Ресин — ключевой лоббист программы реновации

Но доля проигравших от реализации программы будет очень большой — рынок недвижимости должен упасть из-за обсуждаемого резкого роста предложения нового жилья, построенного на месте пятиэтажек. 

К тому же, свою роль сыграет обвал спроса на жилье в пригородах. Кому нужны квартиры в 20 километрах от метро, когда будут аналоги за сопоставимые деньги в 10 минутах ходьбы? Закупки уже построенного жилья у девелоперов, вероятно, будут вестись только на первом этапе, и вряд ли эта практика будет массовой. 

Так что за реновацию москвичи заплатят, во-первых, налогами — московский бюджет преимущественно формируется с налогов на доходы и имущество граждан, а не бизнеса, — а во-вторых, косвенно, падением стоимости своей недвижимости.
Протесты москвичей против программы реновации заставят столичные власти ее пересмотреть, но не отменитьПротесты москвичей против программы реновации заставят столичные власти ее пересмотреть, но не отменитьГеоргий Малец / Twitter

— Каким может быть это падение?

— Пока не понятны параметры, но, судя по тому, в каком параличе находится сейчас весь рынок недвижимости, цены будут стоять еще некоторое время, а затем за пару лет могут снизиться в пределах 10–15%. Это, конечно, не зомби-апокалипсис, но и первичный, и вторичный рынки жилья уже оказались в параличе, за которым может и вовсе наступить обвал. Строители потирали руки, ожидая участия в контрактах с единым заказчиком — фондом реновации. Но, судя по последним заявлениям московской мэрии, условия заказа будут очень жесткими для застройщиков.

— Насколько обоснованы опасения жителей хороших пятиэтажек, попавших в программу, что они потеряют в качестве нового жилья и в сегодняшней стоимости?

— С одной стороны, можно заподозрить наличие подковерной борьбы за земельные участки, на которых сейчас стоят подлежащие сносу хрущевки. Наверно, лет десять назад это было бы правдой, но сейчас — скорее нет. Сейчас свободной земли поблизости от метро или Центрального железнодорожного кольца, запущенного прошлой осенью, в Москве выше крыши. Часть домов, которые поприличнее и жители которых не хотят переезжать, выкинули из списков, и, скорее всего, программа будет сужена еще.

Но потери могут понести не только горожане. Нельзя забывать, что кампания по реновации вместо всплеска популярности привела к серьезному падению авторитета городской администрации и вмешательству со стороны федеральных властей. В этой истории есть и федеральная составляющая: многие регионы удивляются, почему Москва хочет потратить миллиарды и триллионы рублей на снос крепких домов, когда у всех других регионов нет денег на расселение гниющих бараков. Эта тема поднималась и на недавнем заседании Госсовета.

— Возможно ли, что после многочисленной и многовекторной критики, а также после выхода москвичей на акцию протеста, программа будет приостановлена? 

— Протест, который мы видели, был достаточно массовый. После него из программы уберут самые одиозные моменты и замедлят ее реализацию. Но этого мало для принципиального отказа от планов. Да и проблема ветхости части жилья действительно назрела.

Московская программа реновации вызывает вопросы не только у москвичей, но и у провинциалов, особенно живущих в своих регионах в подобном жилом фондеМосковская программа реновации вызывает вопросы не только у москвичей, но и у провинциалов, особенно живущих в своих регионах в подобном жилом фондеЯромир Романов / Znak.com

— Несколько лет назад активно пиарили проект «Большая Москва» по выносу за пределы центральных районов Москвы различных госучреждений. Не противоречит ли программа реновации, которая предполагает новую застройку в далеко не самых отдаленных районах города, «Большой Москве»?

— Противоречие есть. Проект «Большая Москва» — это проект администрации президента Дмитрия Медведева, перехваченный столичным правительством. Но если посмотреть на события последних двух-трех лет, есть стойкое ощущение, что «Большая Москва» — это пятое колесо в московской телеге. Жители районов Подмосковья, ставшие москвичами, от программы, конечно, выиграли, начиная от выплат московских надбавок и заканчивая унификацией общественного транспорта с Москвой. Но в целом для города это дополнительная административная морока. 

Скорее всего, развития проекта «Большой Москвы» дальше не будет, потому что строительные мощности будут использоваться ближе к центру, благодаря программе реновации и конверсии промзон.

В Новой Москве в последние годы шло массовое строительство жилья, которое сейчас плохо продается, а теперь в новых условиях строительство будет идти в более медленном темпе. В Новой Москве живет около 5% населения всего города. Поэтому уровень внимания к ней — соответствующий. А на федеральном уровне сейчас совсем не об этом думают.

— Теперь там думают, вероятно, о плане реновации…

— Основная проблема и основной порок плана реновации в том, что собственно плана никакого и нет. Все, что говорят: мы расселим. И возникает вопрос — а что будет дальше? У меня под окнами вместо двух убитых пятиэтажек десять лет назад построили здание смешанной высоты от 6 до 12 этажей. Довольно приличное. Все было на редкость корректно. Если бы новая программа предполагала следование «лужковским» гарантиям — то кто был бы против? Наиболее скандальные детали исходного плана сейчас убирают из городского законопроекта, но семена подозрения уже дают всходы. Московская администрация всегда отличалась молчаливостью. Это сейчас ее представители попытались поговорить с жителями, но язык привык либо к лаю, либо к канцеляриту.

Что будет вместо хрущевок? Больше улиц и инфраструктуры? По идее администрации все равно что строить — или парки с дорогами, или жилье. Здесь, в отличие от лужковской программы 15-летней давности, нет застройщиков, нет инвесторов, все идет от самого города.

Застроенная первыми типовыми сериями провинция потихоньку изобретает собственные механизмы реновации стареющих домов. На фото — ЧелябинскЗастроенная первыми типовыми сериями провинция потихоньку изобретает собственные механизмы реновации стареющих домов. На фото — ЧелябинскКонстантин Севостьянов / vedmed1969.livejournal.com

— Если предположить, что квартирный фонд в результате вырастет, кто будет покупать эти квартиры — новая волна провинциалов?

— Покупать будут мало — и это ключевое отличие. Непонятно, что будет с собственниками, желающими увеличить метраж в ходе реновации: какую им установят цену и будет ли ипотека? Если мы не говорим о жителях сталинских пятиэтажек, то для жителей хрущевок это может стать разумным вариантом. Остальное должно либо продаваться на рынке, либо закупаться городом. Есть сомнения, что при такой масштабной очереди льготников и очередников у властей будет такая возможность.

Если будут строиться большие кварталы «собянинских» домов, то тогда ценник на массовое жилье в Москве должен значительно упасть. Но пока сложно сказать, кто будет покупать. Приток провинциалов в столицу требует хоть какого-то экономического роста и позитивной динамики в зарплатах. Можно лишь сказать, что если начинается массовое строительство, то, скорее всего, предложение жилья вырастет. Это тяжелейший удар по всем жилищным проектам в Подмосковье, так как они будут вынуждены либо сбивать цену, либо замораживаться.

— Жилье действительно будет типовым?

— Пока данных никаких нет, но судя по тому, что строиться оно должно быстро, это будет самое что ни на есть типовое жилье, хотя и комфорт-класса, как недавно заявил мэр Собянин. Но для создателей программы это — второстепенные вопросы. Все же основная цель — потратить излишки городского бюджета, чтобы не «раскулачили», подкормить строителей, которые сегодня закредитованы. И еще одна цель — внести себя на скрижали истории.

— Отсутствие серьезного экономического обоснования у этой программы, понимание, что она родилась из-за избытка средств в московском бюджете, в то время как у регионов нет средств на более первостепенные нужды, это не повод поднять вопрос о необходимости пересмотра межбюджетных отношений в стране?

— В данном случае это будет ложной целью, поскольку Москву и так уже «потрогали за вымя». В Москве сейчас доминирующие статьи бюджета — это НДФЛ и налоги на имущество. В принципе, никто не мешает на следующий президентский срок объявить национальный проект «Жилье» в духе «майских указов» — но пока нет явных признаков. Решено продлить программу по сносу ветхого жилья, но пока это все.

Районы, кварталы, жилые массивы в ближайшем Подмосковье и сейчас теряют популярность из-за недостатка достаточной инфраструктуры, а могут и вовсе опустеть после запуска столичной реновацииРайоны, кварталы, жилые массивы в ближайшем Подмосковье и сейчас теряют популярность из-за недостатка достаточной инфраструктуры, а могут и вовсе опустеть после запуска столичной реновацииAlexei Gyngazov / Global Look Press

— Вы не исключаете снижения цен на рынке недвижимости в Москве на 10–15%. Это может сказаться на региональных рынках или сейчас цены везде зависят от локальных факторов?

Ъ: Власти Москвы хотят построить жилье для переселенцев из хрущевок дешевле себестоимости

— Возможно снижение и на региональных рынках, так как Москва остается ориентиром во многих сферах. Понятно, что цены снижаются и без этого. В Екатеринбурге строительство ведется, но цены упали в некоторых случаях на уровень десятилетней давности. Если есть рост экономики, то цены на недвижимость растут — быстрее или медленнее. Свердловская и Челябинская области находятся в трудном финансовом положении, крупнейшие города тоже. В Екатеринбурге жилищная политика сейчас ведется по остаточному принципу.

— В новых жилищных проектах почти не закладывают новых школ и муниципальных детсадов. По крайней мере точно не в первой очереди.

 — Про новые школы и детсады в рамках программы реновации тоже ничего пока не говорили. У нас, в отличие от международной практики, нет жесткого зонирования, требования строительства школ по обязательным нормативам. 

Почему районы Новой Москвы все разлюбили и сейчас они очень часто превращаются в гетто? Потому что очень скученное жилье, мало школ и садиков, либо они частные и коммерческие и не по карману жителям. Плюс пробки.

Поэтому, кто может, переезжает обратно в город, кто-то, наоборот, подальше от города в коттеджные поселки, в область. А в тех новых районах — съемное жилье, гастарбайтеры, неприкаянная молодежь. Возможно, надо принимать более жесткие федеральные нормативы — нельзя, чтобы при большом новом строительстве не было инфраструктуры. Но в законопроекте о реновации как раз прописано право нарушать нормативы, что, скорее всего, только усугубит сложившееся положение.

Читайте также
Реклама на Znak.com
Новости России
Россия
Алексей Учитель рассчитывает, что после ареста лидера ХГСР киносети покажут «Матильду»
Александр Тимофеев
Россия
Министр доходов и сборов ДНР назвал терактом покушение на себя
Россия
Российский турист упал с высоты в 70 метров при полете на параплане в Турции
Россия
Футболистов клуба «Уфа» перед матчем пришлось эвакуировать из отеля из-за звонка о бомбе
Россия
Минобороны РФ опубликовало снимки «Хаммеров» спецназа США в районе дислокации ИГИЛ
Сенатор Франц Клинцевич
Россия
В Совфеде заявили, что пособие не поможет армии США в возможной войне с Россией
Россия
USADA требует полного отстранения РФ от Олимпиады-2018 и призывает не поддаваться давлению
Россия
Дональд Трамп продолжил нападки на КНДР и предрек, что «долго они не протянут»
Россия
В отношении авиакомпании «ВИМ-Авиа» возбуждено дело из-за долга по зарплате
Россия
YouTube-канал «Движение» заблокировали в России из-за видео про гараж ФСО
Россия
В общем доступе появилось пособие для армии США по возможной войне с Россией
Россия
В Москве при стрельбе в ресторане ранили посетителя
Главный редактор сибирского издания «Сиб.фм» Сергей Самойленко
Россия
Главный редактор издания «Сиб.фм» уволился после запрета писать о митинге Навального
Россия
Лидер «Христианского государства» арестован судом до конца ноября
Россия
Митрополит Иларион назвал «комичными» вопросы о госзакупках «Православной энциклопедии»
Россия
Максим Кац обвинил администрацию президента в нелепых слухах о своем трудоустройстве
Россия
Юрист: Калинину вменяют «эксклюзивную» статью, но скорее всего ему грозит только штраф
Россия
Удальцов и Лимонов задержаны в Москве перед началом марша «Антикапитализм-2017»
Россия
Из‐за задержки рейсов «ВИМ‐Авиа» в аэропорту Домодедово потеряли гроб с телом
Россия
Китайские сейсмологи зафиксировали новое землетрясение в районе ядерного полигона в КНДР
Отправьте нам новость

У вас есть интересная информация? Думаете, мы могли бы об этом написать? Нам интересно все. Поделитесь информацией и обязательно оставьте координаты для связи.

Координаты нужны, чтобы связаться с вами для уточнений и подтверждений.

Ваше сообщение попадет к нам напрямую, мы гарантируем вашу конфиденциальность как источника, если вы не попросите об обратном.

Мы не можем гарантировать, что ваше сообщение обязательно станет поводом для публикации, однако обещаем отнестись к информации серьезно и обязательно проверить её.