Доллар
Евро

Если Челябинск хочет совершить рывок, он не вправе совершать ошибки

Девелопер Денис Ни: о рынке недвижимости и «детройтизации» Челябинска

Александр Полозов

Во главе молодой челябинской компании Yellowstone development стоит молодой руководитель. Но сегодня Денис Ни и его команда совершают тихую революцию на рынке недвижимости в Челябинске, работая над долгосрочным и трудозатратным проектом. Его итогом должны стать классификация и рейтинг объектов недвижимости в пяти ключевых сегментах: от жилой до торговой и транспортно-логистической. Основатель и директор компании надеется, что это поможет не только его бизнесу, но и развитию родного города. Ведь именно с предметной оценки потенциала к городу начинают присматриваться вероятные инвесторы. Но до сих пор на получение структурированных сведений о потенциале рынка недвижимости, как ни странно, инвесторы в Челябинске рассчитывать не могли. 

Челябинск — рынок великолепный

— Денис, почему это так важно?

— Все просто. Это предполагает ответ на вопрос, для кого создается объект недвижимости, на котором хочет заработать инвестор, в чем уникальность его предложения и за счет чего эта уникальность обеспечивается. Одновременно рейтинг позволяет нам оценивать конкурентную среду внутри того или иного сегмента, понимать конкурентную ситуацию, видеть сильные и слабые стороны наших конкурентов. На наш взгляд, без оценки конкуренции сделать эффективный проект в области недвижимости, да и вообще любого продукта, просто невозможно. 

— Простите, но все это как «открытие Америки»…

— Тем не менее недавно у меня был разговор с одним из застройщиков. Он считает, что цвет стен — это очень важное конкурентное преимущество тех домов, которые он продает.

— Это не так?

— Та методика, которую мы приобрели (у компании GVA Sawyer — одного из ведущих мировых консультантов рынка недвижимости), говорит, что такого параметра нет, а им, извините, мы верим больше. Зато в методике есть другие параметры, которые исторически существенно влияют на предпочтения потребителя. Их важно знать и понимать, но наши застройщики предпочитают строить с удачным цветом стен, а потом — сетовать на состояние рынка и говорить, что в Челябинске как-то «ничего не продается».

— В рейтинге жилой недвижимости у вас есть, на мой взгляд, удачная иллюстрация: жилой комплекс «Феникс-де-Люкс». Окружение его таково, что к элитному классу эту недвижимость отнести трудно, хотя, казалось бы, куда элитней в Челябинске. И этот пример — не единственный.

— К сожалению, куда чаще встретишь пример того, как застройщик руководствуется реальными потребностями рынка, а не какими-то собственными соображениями, которые скорее напоминают личные эмоции, переживания и даже, простите, комплексы. Трудно объяснить иначе ситуацию, когда, например, та же компания «НИКС» застраивает жилыми домами довольно высокого уровня район АМЗ и тому подобные районы, не очень, на мой взгляд, интересные для покупателя недвижимости. Мне кажется, это проще объяснить не рыночным подходом, а тем, что собственник компании вырос там, на АМЗ, и питает к этому месту особое чувство… И такой личностный фактор встречается у нас сплошь и рядом. Кто-то любит теннис, кто-то любит пострелять, и под влиянием этого появляются объекты недвижимости. 

— И какой у вас подход к таким заказчикам? 

— Никакой. Мы от таких заказчиков отказываемся.

— Можете себе это позволить при нынешнем состоянии рынка? Вообще, возникает логичный вопрос: рынок недвижимости в Челябинске — это действительно рынок, если для него типичны истории, о которых вы рассказываете? 

Челябинские депутаты поддержали жителей Паркового-2 в борьбе против уплотнительной застройки

— Можем себе это позволить. Потому что для нас рынок Челябинска — великолепен. На сегодня он довольно объемный, если исходить из классического определения рынка как некой совокупности взаимоотношений субъектов и объектов. Субъектов — масса, объектов — масса, взаимоотношений — тоже масса. Но этот рынок хаотичен. Я по образованию строитель, и мне на ум приходит аналогия с геодезической разбивочной сетью. Это основа, от которой потом строится все здание. Сегодня той работой, которую мы делаем, формируются эти маяки, по которым в дальнейшем весь этот рынок выстроится. Никуда не денется, структурируется. Это приличная головная боль — проводить такие работы, не связанные с текущими проектами. Это приличные инвестиции, потому что это хорошая исследовательская работа со сбором, обработкой, обоснованием статистической информации. Но я думаю, что отдача будет существенной.

— Не окажется ли, что эту работу вы делаете только для себя?

— Первый вопрос, который всегда был у адекватных инвесторов, желающих инвестировать в рынок недвижимости Челябинска, — есть ли анализ этого рынка? Где можно посмотреть на индикаторы, которые свидетельствуют о его состоянии: скажем, что с арендной ставкой в районных торговых комплексах и что с вакантностью в этих объектах; что с ценами на услуги гостиничной недвижимости и что с заполняемостью? Причем им важны тренды, поскольку они либо восходящие, либо падающие. Адекватный инвестор не пойдет в неформализованный рынок: нельзя просто взять и вложить какие-то серьезные деньги, не понимая состояние рынка, не зная, что с ним было и что будет, опираясь лишь на мнение наших так называемых экспертов. Серьезные люди этого себе позволить не могут. 

Поэтому мы собирали статистическую информацию из разных источников, уходя в 2010, в 2009 и даже в 2008 годы. На сбор этих данных ушло много времени. Но мы смогли их добыть, структурировать, обработать и выстроить тренды. Если взять наш отчет и посмотреть динамику средней доли вакантных площадей специализированных торговых центров, то виден трендовый прогноз: вакантность специализированных торговых центров в течение последних шести лет в Челябинске растет. Соответственно, если бы я был инвестором и планировал бы построить специализированный ТЦ для сдачи в аренду, я бы очень внимательно посмотрел, устроит ли меня такой прогноз и соответствующий ему процент вакантности в инвестиционной модели. Не видя этого, мне было бы не совсем понятно, как действовать на этом рынке. 

Продавать ценности и образ жизни

— Возникает закономерный вопрос: почему этот или подобный ему анализ не делают власти с их бесконечными разговорами о привлечении инвестиций? И неужели потенциальные инвесторы, которым очень необходим этот продукт, не формулировали запрос на его появление?

— Может, вы обратили внимание, что мы не состоим ни в каких общественных палатах, ни в каких общественных советах, ни в каких «опорах» и т. д. Мы не принимаем участия ни в каких стратегических сессиях и тому подобном. Все это ровно потому, что мы от власти ничего не ждем. Ничего. Но меня обратный вопрос тревожит: почему бизнес, почему те серьезные компании, которые давно работают на рынке недвижимости, не проинвестировали хотя бы малую толику своих средств в то, чтобы сформировать такой документ? Хорошо, пусть не в одиночку, а через свои объединения — ведь для них это жизненно важно, это базовый документ, который должен быть. У всех есть красивые офисы, но та работа, которую мы сейчас делаем, стоит как некое количество квадратных метров с отделкой внутри такого офиса. У меня шикарного офиса нет, но есть этот документ, открывающий глаза на состояние рынка. И как бизнесмен я себя чувствую гораздо более удовлетворенно.

— Но это же снова к вопросу о том, какой на самом деле рынок недвижимости в Челябинске. Может, людям это и не надо? Они ляпают себе «панель» — и довольны. По крайней мере, были довольны до еще недавнего времени…

— Мне кажется, тут надо вдохновлять успешными примерами применения подходов, которые позволяют строить ту же панель и быть вполне довольным сейчас. Я рад, что рыночная ситуация льет воду на нашу мельницу. Действительно, еще вчера все на рынке продавалось и у застройщиков все было хорошо. И никаких инструментов анализа рынка, никакой, скажем, психографической сегментации потребителей… Никто даже слушать нас не хотел с нашей «чепухой». И даже когда начался кризис, когда рынок начал выходить из состояния равновесия, не сформировались соответствующие потребности. 

И вот только сейчас, когда появилось понимание, что в ближайшие несколько лет нефть по сто долларов продаваться не будет и ситуация будет поддавливать дальше, этот запрос стал проявляться. На мой взгляд, сейчас — время принятия принципиальных решений для собственников: я «сливаю» бизнес — максимально красиво, под видом продажи его крупному федеральному игроку, — или буду бороться дальше? Но что делать, когда даже излюбленный административный ресурс оказывается малоэффективным в ситуации турбулентности власти: сменится губернатор или не сменится, с кем выстраивать отношения, а с кем, наоборот, уже не стоит? Все старые инструменты притупились. И это ответ на ваш вопрос, не делаем ли мы работу «для себя».

— Ну хорошо, а что предложить взамен?

— Сегодня потребитель не видит адресной продажи, хотя таргетирование продукта — это повсеместно принятая и развиваемая вещь. Заходите в интернет-магазин, и первый вопрос тебе — мужчина ты или женщина, а если мужчина, то какой ты? На рынке жилой недвижимости таргетирования нет вообще, важен один принцип — сколько денег в твоем кармане. Хотя мы всегда приводим яркий пример трех немецких автогигантов, которые производят товары близких потребительских свойств, одинаковой ценовой категории и при этом имеют абсолютно разные целевые аудитории, а потому спокойно живут бок о бок. Потому что они четко позиционируют свой продукт на аудиторию со своими ценностями и образом жизни. Они это продают, а не колеса и железо. 

Так вот, и на рынке недвижимости должны продаваться ценности и образ жизни, а не стены и вид из окна. Мы предлагали нашим застройщикам: давайте посотрудничаем, давайте сделаем первый в Челябинске проект, когда тот же панельный микрорайон мы построим с попыткой выделить какую-то целевую аудиторию, с ее ценностями, ее образом жизни. Давайте сделаем свой продукт под этих покупателей, и тогда у вас появится добавленная стоимость — сверх той, что получают (или пытаются сейчас получить) все остальные продавцы панельных микрорайонов. 

— Челябинск уникален в таком отношении участников рынка к самому рынку?

— Я думаю, что Челябинск абсолютно не уникален, так что это открывает для нас перспективы со временем спроецировать свой бизнес на другие города. Где-то, например в Екатеринбурге, это будет сложнее, потому что там на порядок больше вменяемых участников рынка. Но даже там их недостаточно, поэтому, я полагаю, даже там мы найдем своих заказчиков. Спрос на девелопмент в его классическом, зарубежном, если хотите, понимании, когда разработка концепции основана на четком видении, что, как, для кого и с какой уникальностью мы делаем объект недвижимости, будет. И будет расти. 

Затянувшаяся болезнь местных элит

— Сами-то вы как-то против тренда: всюду мрачные взгляды на перспективы Челябинска, все «валят», а вы тут что-то развивать пытаетесь….

— Этот вопрос мне напомнил недавний разговор с моей знакомой, которая развивает сеть локальных клубов по обучению танцам и хочет привлечь для этого ярких представителей элиты. Причем не «додиков», как она их называет, а действительно солидных, состоявшихся людей, важных для общественного мнения. И вот тут бросается в глаза некоторое противоречие: если в Челябинске есть такие люди, значит, в Челябинске не все так плохо? Это первое. И второе —может, моя психика так устроена, но я понимаю, оценкой того, что нас окружает, мы проецируем нашу суть. Да, у Челябинска сегодня есть проблемы. Но эти проблемы не во внешних обстоятельствах: ни в близости будущего Томинского ГОКа, ни в выбросах промпредприятий, ни в мэре Тефтелеве, наконец. Нынешнее состояние Челябинска — это проявление такой затянувшейся болезни, которой страдает челябинская элита. Ни больше ни меньше.

— Слушайте, ну это какая-то метафизика…

— Но она дает о себе знать. Другое дело, что и Челябинск — непростой город, если уже оценивать с профессиональной точки зрения. Он сложный для многих инвесторов — тех же ритейлеров, — благодаря тому, что в зону 15-минутной автомобильной доступности попадает практически весь город. Товар или услугу можно получить в любой точке города очень комфортно для себя. Это уникальная ситуация: если в Москве и Екатеринбурге есть проблемы с логистикой, с быстрой доступностью в другие районы, то в Челябинске такой проблемы нет. Но именно такое положение дел снижает интерес у ритейлеров для входа в город, ведь не получится воспользоваться обособленностью конкретного района и микрорайона. 

То есть, с одной стороны, это хорошо, потому что в условиях повышенной конкуренции можно по более низким ценам приобретать более качественные товары и услуги. А с другой — это способствует той разбалансированности города, которая проявляется в последние годы и уже десятилетия. Я не сторонник концепции, когда за товаром или услугой надо садиться в автомобиль. Я за то, чтобы у меня в пешеходной доступности было все, что надо для комфортной жизни: работа, учеба, магазины, развлечения. Город должен состоять из непрерывных анклавов, но сегодня мы ближе к другой концепции, когда огромный северо-запад каждый день мигрирует в сторону центра, а вечером возвращается обратно, испытывая дикий стресс и дискомфорт. И то же самое происходит с Копейском. Это абсолютно ненормально. 

— В новом генплане городские власти обещают покончить с расползанием города и сосредоточиться на оживлении уже застроенных территорий.

— Я не особенно верю в административные ограничения и считаю, что скорее и эффективнейе это сделает рынок. Ведь что такое недвижимость? Это некая оболочка, в которой, во-первых, протекает определенный технологический процесс, а во-вторых, генерируется определенный денежный поток. Применительно к коммерческой недвижимости: если мне, участнику процесса, в этой оболочке из кирпича, бетона и стекла комфортно, я за это плачу деньгами. Если мне в этом офисе комфортно, если моим сотрудникам хорошо, мы вместе эффективны, мы за это платим.

Однажды застройщики почувствуют: для того чтобы продать квартиры, будет мало детских площадок во дворе, школ и детских садов по соседству. Ключевой вопрос для потребителей — где они будут зарабатывать деньги? Этого пока нет в понимании комплексного развития территории в сегодняшнем Челябинске. Почему-то считается, что если мы построим  «ИКЕЮ», то территория вокруг прямо расцветет. Но это иллюзия, ошибка. Ценность на сегодня — это место, где зарабатывают деньги. Зона высокотехнологичных, высокоэффективных рабочих мест, выражаясь сегодняшними лозунгами. Вот территория вокруг нее притянет все остальное. 

Поэтому мы с большим оптимизмом и воодушевлением приступили к разработке большого индустриального парка в Сосновском районе, на пересечении обхода города и трассы М-5. Ядром будет являться крупный ТЛК, а территория вокруг будет осваиваться для сосредоточения обслуживающих предприятий малого и среднего бизнеса. А впоследствии, по нашим прогнозам, туда придет и жилая, и торговая недвижимость. И пока это «ядро» будет расщепляться и давать энергию, будет развиваться и жить это место.

Не дай бог, загнется ММК…

— Хорошая аналогия с ядерной энергетикой…

— Да, вот расщепилось «ядро» из предприятий тяжелой и оборонной промышленности, благодаря которому Челябинск жил и сумасшедшими темпами развивался в течение последних ста лет, и мы имеем ситуацию, которую имеем. 

Кстати, мы в нашем исследовании проследили региональную экономику в историческом разрезе — за 500 лет, со времен похода Ермака через Урал в Сибирь для защиты соликамских месторождений. Переработали более ста источников, научные диссертации и пришли к пониманию, что такое Челябинск и Челябинская область. Сейчас мне кажется, что неплохо было бы всем этим материалом владеть тем, кто у нас за региональную экономику, можем дать почитать, это отрезвляет… 

А вывод, который мы сделали, — если сегодня умрет хотя бы одно предприятие из металлургического комплекса Челябинской области, особенно, не приведи господи, ММК, мгновенно умрет и область.

— Превращение Челябинска в Детройт покажется еще мягким сценарием?

— Да, я думаю, что это лайт-вариант. Потому что когда мы составили модель влияния региональной экономики на наш рынок, рынок недвижимости, мы, честно говоря, неделю были под впечатлением. Мы, как и другие сферы, находимся в полнейшей, наркотической, просто в героиновой зависимости от металлургического комплекса. Машиностроение умерло, сельское хозяйство во времена Юревича отыграло процент-полтора, но доля в ВРП очень низкая. Все остальные элементы находятся в полнейшей зависимости от базового, металлургического сектора экономики.

— Читай — от цены на Лондонской бирже металлов.

— Я бы сказал, что от программы развития китайской промышленности. Если завтра Си Цзиньпин решит, что нам с ним не по пути, и даст команду расконсервировать несколько заводов, на мировой рынок хлынет дешевая китайская сталь. ММК загнется, и я не знаю, что будет делать Челябинск. Оживить наше машиностроение при текущей глобализации не получится. Нет такой возможности, она не просматривается. Так что Челябинск находится в пограничном состоянии, и через какое-то время, если не предпринимать никаких действий, возможности могут быть упущены окончательно. Нужно искать другие сектора, через которые мы, Челябинская область, могли бы встроиться в глобальный рынок. Отсюда, собственно, и наша тема с развитием ТЛК.

— Но при этом эксперты в транспортной сфере, тот же Яков Гуревич, призывают не обольщаться возможностями Челябинской области в этой сфере. С его точки зрения, Южный Урал — не перекресток всех путей, а, скорее, край географии…

— Объекты транспортно-логистической инфраструктуры, которые, как мы полагаем, могут располагаться в Челябинске и в Челябинской области, конечно, должны ориентироваться на коридор север — юг, а не восток — запад. Второе направление мы Екатеринбургу уже проиграли, а в рамках коридора «Китай — Казахстан — Россия» и «Иран — Персидский залив — Казахстан — Россия» еще что-то можем успеть. К слову, поэтому в работе над классификацией транспортно-логистической недвижимости мы рассматриваем не только УрФО, но и Оренбург.

Власти Южного Урала решили не забирать у муниципалов градостроительные полномочия

И наша не слишком удобная география, и уже упущенные шансы не отвергают наличие потенциала. Слава богу, он у нас все же есть, и его нужно использовать. Мы, в конце концов, не потеряли ту инфраструктуру, которая у нас была. У нас есть железная дорога, есть аэропорт, есть близость к другому важному и ресурсному городу. Вы поедете по М-5 и рано или поздно упретесь в фуру. Вообразите, что это такая большая пачка денег, от которой что-то остается в автосервисе, что-то — еще на каких-то придорожных объектах. Этих пачек было бы еще больше, если бы та же М-5 развивалась, причем не в тех местах, где и так было все относительно неплохо и где вложения уже выглядят несколько избыточными, а в самых проблемных местах, на перевале, где фуры стоят часами, теряя время, грузы, деньги. Отсутствие внимание власти к этим местам не добавляет нашего транспортно-логистического потенциала, хотя о нем говорят и говорят в последние годы. И я думаю, что Гуревич, с которым мы, кстати, плотно работаем по проекту нашего ТЛК, указывает как раз на это.

Вообще, здесь выходишь на очень важную и, как мне видится, коренную проблему. Если тот же Екатеринбург благодаря своим ресурсам на настоящий момент может себе позволить совершать какие-то ошибки, то Челябинску, челябинцам для совершения рывка нужно понять: при наших ограниченных ресурсах мы не можем себе позволить столько ошибок и столько итераций. Мы не можем позволить себе строить плохие бизнес-центры, плохие торговые центры, плохие гостиницы. Челябинск не имеет на них права, и делать нужно все очень выверенно и взвешенно. 

—  Ваша компания не были замечена среди участников всех этих уже многочисленных архитектурных конкурсов в Челябинске. Чем обусловлен скепсис по их части?

— А как иначе, если предлагается «вдохнуть жизнь» в пустующий сквер на площади Революции и в то же время игнорируется потребность в обустройстве мест, уже сегодня посещаемых горожанами? В этих местах не протолкнуться, но рядом ставится торговый центр а-ля «Курчатов», какой-то невозможный забор… Это никакая не забота о городе и горожанах, а ее имитация, фейк. Мне кажется, это наше молчание — это выражение нашего отношения, молчаливое голосование против участия в такой политике.

Читайте также
Реклама на Znak.com
Новости России
Россия
Поветкин был сильнее Хаммера в Екатеринбурге
Россия
В ДТП с лосем погиб водитель машины скорой помощи
Россия
Более 130 человек эвакуировали из отеля в Москве из-за ложного звонка о минировании
Возвращение российских летчиков из Сирии
Россия
Почему в Пентагоне «не увидели» вывод войск РФ из Сирии
Россия
Лавров заявил, что в выборы в России постоянно вмешиваются
Россия
Суд заочно арестовал женщину, обвиняемую в оправдании терроризма по публикации в газете
Россия
Сумку из-под миллионов Улюкаева уничтожат, а что делать с деньгами, пока не решили
Россия
Россия и Египет договорились о возобновлении авиасообщения
Россия
Путин рассказал в Совбезе о совместных с Трампом планах по ситуации в Корее
Екатеринбург
Шипулин стал шестым в спринте в Анси
Россия
Дальнобойщики поздравили Ротенберга с днем рождения всероссийской забастовкой
Россия
ФСБ задержала в Петербурге членов ИГИЛ, которые завтра планировали устроить теракт
Россия
Песков объяснил, почему Путин никогда не произносит фамилии Навального
Россия
Улюкаев приговорен к восьми годам строгого режима
Россия
Памфилова назвала число кандидатов в президенты
Россия
Улюкаев признан виновным в получении взятки
Россия
Госдума в третьем чтении приняла закон о повышении МРОТ
Россия
Житель Псковской области отправил по почте пистолет Glock
Россия
В суде по делу Улюкаева журналисты подрались за удобное место
Россия
Алексей Улюкаев пришел на приговор без вещей
Отправьте нам новость

У вас есть интересная информация? Думаете, мы могли бы об этом написать? Нам интересно все. Поделитесь информацией и обязательно оставьте координаты для связи.

Координаты нужны, чтобы связаться с вами для уточнений и подтверждений.

Ваше сообщение попадет к нам напрямую, мы гарантируем вашу конфиденциальность как источника, если вы не попросите об обратном.

Мы не можем гарантировать, что ваше сообщение обязательно станет поводом для публикации, однако обещаем отнестись к информации серьезно и обязательно проверить её.

Читайте, где удобно