Доллар
Евро

Челябинцы ждут качественное предложение в пригороде. Но застройщикам это не так интересно

Эксперт — о главных трендах на рынке жилой недвижимости Челябинска в 2019 году

Александр Дыбин / Znak.com

Каким оказался 2018 год для рынка недвижимости в Челябинске и что ждать от наступившего года? Как повлияют на рынок новые правила долевого строительства и подготовка города к саммитам ШОС и БРИКС? Какая ситуация на рынке загородного жилья и что посоветовать тем, кто подумывает о том, чтобы продать или купить что-либо в южноуральской столице? На вопросы Znak.com ответил учредитель и генеральный директор агентства недвижимости «ДАН-Инвест», сертифицированный эксперт рынка недвижимости Валентин Корытный.

— Начнем с оценок 2018 года. Был он успешен для рынка недвижимости в Челябинске? Или у вас более пессимистичные оценки?

— Нельзя сказать, что 2018 год был плохим. Прежде всего, стоит отметить, что люди стали меньше бояться новостроек, приобретать их на начальных стадиях строительства — на этапе котлована или в минимальной готовности. Мы с вами помним события, которые происходили несколько лет назад на целом ряде объектов долевого строительства в Челябинске. И этот печальный опыт, конечно, повлиял на отношение людей к приобретению еще строящего жилья. Но, повторюсь, к счастью, этот страх преодолен. Мы видим: достраивается некогда самый проблемный «Академ-Риверсайд», появляются новые дома на противоположной стороне Университетской набережной. Безусловно, по городу остаются замороженные объекты, но в целом картина стала более оптимистичной. Пожалуй, это главная позитивная новость 2018 года.

Что касается ценовой динамики, то, наверное, покупателей прошедший год не слишком обрадовал. В том же сегменте новостроек мы наблюдали рост. Причем как по жилью комфорт-класса, так и по жилью экономкласса. Безусловно, встречались объекты, которые можно было бы назвать дешевыми, но это, как правило, редкие, точечные и, что главное, временные предложения от различных инвесторов, строителей или подрядчиков. Еще раз: в целом рынок в 2018 году рос.

— В 2019 году этот рост продолжится? 

— Давайте разбираться. Очевидно, на первичном рынке рост продолжится, что будет обусловлено хотя бы удорожанием себестоимости строительства, поднятием НДС. Думаю, в течение первых шести месяцев рост может составить от 2 до 5%. По году средний рост может составить от 3 до 7% Понятно, что в разных ценовых сегментах ситуация будет меняться по-разному, но прогноз роста от 3 до 7% вполне применим к самому массовому, к рынку стандартного жилья. Повторюсь, это практически гарантировано тем простым фактом, что все вокруг дорожает и не может не влиять на себестоимость квадратного метра. 

Другое дело, что рост цен продолжит сдерживать покупательская способность. Конечно, Челябинск остается в числе самых «дешевых» городов-миллионников. Но даже эту низкую цену население должно иметь способность «потянуть»…

Безусловно, есть смысл и в тех прогнозах, которые говорят о том, что количество застройщиков будет сокращаться. Причина, прежде всего, в смене правил игры: вступают в силу изменения в ФЗ-214 (о долевом строительстве — прим. ред.). И это затронет не только Челябинск.

Валентин КорытныйВалентин КорытныйFacebook

— Это хорошо или плохо? 

— У отношений, связанных с долевым строительством, две стороны: дольщик и застройщик. Так вот, для дольщика, безусловно, изменения хороши тем, что сделки с ещё не построенной недвижимостью становятся максимально безопасными. С другой стороны, ситуация, когда застройщиков становится меньше, сужает выбор новых объектов недвижимости. Это относится к локации, к позиционированию объектов, предлагаемым концептуальным решениям. 

Что касается стороны застройщиков, то и здесь ситуация двоякая. У многих может просто рухнуть бизнес, а это, кстати, беда не только для конкретного лица или группы лиц, владеющих этим бизнесом. Это беда для многих, кто был прямым или косвенным образом занят на строительстве. Элементарно: нет бизнеса — нет рабочих мест. С другой стороны, как вы и сказали, на рынке действительно останутся самые сильные и профессиональные игроки. 

— Повлияет ли это на присутствие в Челябинске инорегиональных или крупных федеральных игроков? На сегодня это присутствие минимально. 

— Не думаю, что ситуация сильно изменится. Это связано со стоимостью квадратного метра на рынке и ее реальной себестоимостью. Глядя на разницу между этими величинами, оценивая маржинальность, федеральные застройщики пока находят присутствие в Челябинске для себя неинтересным.

С изменением законодательства жилищное строительство обещает перестать быть зоной риска. Но наряду с положительными эффектами можно ждать свои минусыС изменением законодательства жилищное строительство обещает перестать быть зоной риска. Но наряду с положительными эффектами можно ждать свои минусыНаиль Фаттахов / Znak.com

— Тогда снова попрошу оценить факт, что Челябинск — это миллионник с дешевым квадратным метром. Это хорошо или плохо?

— Я скажу, с одной стороны, как житель Челябинска. Город-миллионник с низкой стоимостью жилой недвижимости — это хорошо. Потому что это делает жилье доступным, повышает для многих шансы улучшить жилищные условия. Если бы у нас жилье стоило так, как стоит оно в Екатеринбурге, думаю, количество людей, которые могли бы себе позволить переезд в новые или более просторные квартиры, было бы намного меньше. 

Но, опять же, есть вторая сторона медали. Непривлекательность челябинского рынка для федеральных застройщиков делает его бедным на те же концептуальные решения. В то время как мне, потенциальному покупателю, возможно, было бы интересней рассмотреть разные предложения. Как житель города я был бы рад, если бы выбор был побогаче.

— Ощущает ли рынок жилой недвижимости, что город готовится к международным саммитам 2020 года?

— По крайней мере, я надеюсь, что все дома, которые должны быть сданы в срок, будут сданы именно в срок. Особенно это касается тех строек, которые начаты на так называемых гостевых маршрутах. Но надежды есть и на то, что в Челябинске останется наследие саммитов — те объекты, которые, безусловно, станут шагом в инфраструктурном развитии города. Определенно, в некоторых локациях стоимость недвижимости увеличится просто потому, что эти места станут более обустроенными, престижными и, соответственно, более дорогими.

— Какие еще тренды будут определять состояние рынка в 2019 году?

— Я точно не жду бума на рынке новостроек. Думаю, что объем продаж в лучшем случае сохранится таким, каким он был в 2018 году. Но в большей степени я предполагаю спад продаж. Повторю причины: себестоимость квадратного метра начнет расти, это потянет за собой рыночную стоимость, но при этом точно не увеличится платежеспособность населения, не станут лучше условия по ипотечным кредитам.

Что касается вторичного рынка, то, на мой взгляд, он будет набирать обороты. Вторичный рынок падал в течение трех кварталов 2018 года, а в конце третьего квартала — начале четвертого пошел вверх. Спрос стал перетекать с первичного рынка в сторону вторички, где, уверен, спрос продолжит расти, количество сделок — тоже. 

Покупатели оценили, что на вторичном рынке куда больше вариантов, есть что выбрать.

Тем более у нас появилось такое понятие, как новый вторичный рынок. Речь, по сути, о тех же новостройках — объектах недвижимости, срок владения которыми не превышает 3-5 лет. В сущности, это квартиры в таких же новых домах, в которых кто-то пожил, довел до ума и по каким-то причинам съехал, оставив, в том числе, еще новую отделку, мебель и т. д. Заезжай и живи.

Но это касается массового сегмента: одно-, двух-, трехкомнатных квартир небольших площадей. Ситуация с так называемыми «элитными» квартирами, которые превышают по площади 130-140 квадратных метров, находятся преимущественно в центральной части города, менее обнадеживающая. Сроки их экспозиции стали превышать один год. Здесь мы видим самое большое падение спроса. И я думаю, что в 2019 году это падение продолжится — по причине того, что такие объекты недвижимости уходят в прошлое. Сегодня не нужны такие метры в квартирах. Покупатели, которые хотят такие площади, предпочтут рассмотреть предложения на рынке загородной недвижимости.

— Кстати, о ней. Что с этим рынком?

— Челябинск нуждается в качественных предложениях в сегменте загородной жилой недвижимости, о чем я говорю уже не первый год. С огороженной, безопасной, круглосуточно охраняемой территорией, со всем инженерным и прочим инфраструктурным обеспечением. Отмечу, что формат загородного жилья тоже может и должен быть разным. Это и индивидуальные дома площадью от 100-120 квадратных метров на 6-8 сотках земли, и двух-трехэтажные дома без лифтов, где можно приобрести себе квартиру и она будет иметь почти все достоинства загородной недвижимости. Человеку, может, и не нужен дом с участком, но у него есть желание жить на свежем воздухе. А сейчас таких вариантов практически нет.

Челябинск ждет разнообразных и качественных предложений на рынке загородной недвижимости. Но их пока практически нетЧелябинск ждет разнообразных и качественных предложений на рынке загородной недвижимости. Но их пока практически нетНаиль Фаттахов / Znak.com

— В чем причина? Застройщики не видят эту потребность?

— Дело снова в маржинальности бизнеса. Застройщикам выгодней построить многоэтажный панельный дом, чем заняться развитием менее плотно заселенного жилого комплекса, пусть и с повышенным ценником. Это очевидно. 

— Дайте простые рекомендации тем, кто в 2019 году собирается в той или иной роли выйти на рынок недвижимости. Что делать тем, кто подумывает о покупке жилья или о его продаже?

— Тем, кто собирается покупать жилье, я бы посоветовал обратить внимание именно на загородный сегмент. Сейчас на этом рынке очень большое количество домов. И там очень большое количество предложений земельных участков — абсолютно во всех направлениях, абсолютно на любой вкус и кошелек, есть из чего выбрать. Поэтому для людей, которые давно желают купить себе загородную недвижимость, в том числе в курортных зонах, сейчас просто золотое время. Я очень давно не видел таких низких цен на качественные дома с хорошо благоустроенными участками. 

Что касается новостроек, то мы уже обсудили, что они начали и продолжат дорожать. Поэтому чем быстрее вы купите, тем лучше.

Тем же, кто хочет продать, рекомендация простая: если есть необходимость продавать, например для того чтобы переехать в более просторную квартиру или в более престижный район, — продавайте. Но если есть возможность подождать — лучше подождите, потому что, как я уже сказал, вторичное жилье набирает свои обороты и, скорее всего, цена вашего объекта недвижимости еще подрастет. Правда, не забывайте, что в цене подрастет не только ваша недвижимость…

Ну, и еще одна важная рекомендация, пожалуй, всем, кто выходит на рынок недвижимости. Не забывайте, что сегодня на этом рынке продают и покупают не только и не столько жилые объекты, сколько образ жизни. Люди хотят жить качественно, современно. И будут голосовать своим рублем именно за те предложения, которые будут этим требованиям соответствовать.

Новости России
Россия
В Общественной палате РФ выбрали нового руководителя
Россия
Завершено следствие по делу брянского фельдъегеря, убившего двух своих сослуживцев
Россия
В Госдуме назвали антикоррупционное законы в России одними из самых совершенных в мире
Россия
Экс-фигурант «московского дела» Даниил Конон подал в суд иск о реабилитации
Россия
Во ФСИН назвали «провокацией» ролики сотрудников, жалующихся на непредоставление им жилья
Россия
Российских дачников обяжут законом поддерживать добрососедские отношения
Россия
ФОМ: более 60% россиян высказались за пересмотр Конституции
Россия
На портале госуслуг можно будет заключить электронный договор купли-продажи автомобилей
Россия
В архангельском городе 10 тыс. человек вышли на митинг в поддержку активистов Шиеса
Россия
С пенсий россиян могут запретить взыскивать долги
Россия
Бастрыкин хочет ввести уголовную ответственность для юрлиц и открыть банковскую тайну
Россия
Болельщики массово покинули стадионы на матчах Премьер-лиги в знак протеста против действий полиции
Россия
Компания Ericsson выплатит более $1 млрд, чтобы урегулировать обвинения во взятках
Россия
Meduza заподозрила сына бывшего мэра Химок в участии в хакерской группировке Evil Corp
Россия
Кудрин подтвердил грядущее сокращение большинства сотрудников своего фонда
Россия
В Москве осужден участковый, который фабриковал дела о наркотиках ради карьеры
Россия
В Удмуртии подросток с ДЦП неделю умирал рядом с трупом матери
Россия
В закон о домашнем насилии хотят вписать защиту иждивенцев пострадавших
Россия
В Москве экс-заведующую роддомом арестовали за отказ проводить роженицам кесарево сечение
Россия
Якутский шаман возобновил поход для «изгнания Путина»
Отправьте нам новость

У вас есть интересная информация? Думаете, мы могли бы об этом написать? Нам интересно все. Поделитесь информацией и обязательно оставьте координаты для связи.

Координаты нужны, чтобы связаться с вами для уточнений и подтверждений.

Ваше сообщение попадет к нам напрямую, мы гарантируем вашу конфиденциальность как источника, если вы не попросите об обратном.

Мы не можем гарантировать, что ваше сообщение обязательно станет поводом для публикации, однако обещаем отнестись к информации серьезно и обязательно проверить её.

Читайте, где удобно