«Застройщик будет готов уступить в цене, если…»

Челябинский депутат предложил давать скидку на жилье за второго ребенка

В Челябинске предложили расширить пакет мер для увеличения объемов жилищного строительства, которые озвучил в послании президент России Владимир Путин. Так, председатель комиссии по бюджету и налогам Челябинской городской думы Дмитрий Довженко считает, что можно делать скидку на жилье для семей, имеющих двух и более детей. Причем скидку должен будет предоставлять застройщик, который бесплатно получит от муниципалитета землю.

«В Челябинске еще несколько лет назад ежегодно вводилось по миллиону квадратных метров жилья. Сейчас вводится 600 тысяч, — говорит Дмитрий Довженко. — Так происходит не потому, что больше не могут строить, а потому что не покупают. Причина падения рынка — именно в низкой покупательской способности. Президент предложил субсидировать ставку по ипотеке для молодых семей до 6%. Но и муниципалитеты на своем уровне могут поучаствовать в этом процессе. Предлагается выделять застройщикам бесплатные земельные участки с условием, что до трети квартир в домах, простроенных на этой земле, будет продаваться молодым семьям с существенной скидкой. Для Челябинска — это 25 тыс. рублей за квадратный метр. При нынешней стоимости метра в 38-40 тысяч такая скидка существенно меняет поведение потенциального покупателя».

Дмитрий ДовженкоДмитрий Довженко

Если взять за некий стандарт, что семье с двумя детьми нужна как минимум двухкомнатная квартира площадью порядка 60 квадратных метров, то расчеты по программе выглядят так. «Двушка» в Челябинске стоит около 2,4 млн рублей. При цене «квадрата» в 25 тыс. рублей стоимость квартиры опускается до 1,5 млн рублей. Если вычесть материнский капитал, то жилье обойдется в 1,05 миллиона.

«Это подъемные для молодой семьи деньги, — говорит Дмитрий Довженко. — Платеж по ипотеке за такую квартиру на 10 лет составит 13-14 тыс. рублей в месяц, это сопоставимо со стоимостью аренды такого жилья».

Игроки рынка недвижимости Челябинска позитивно оценили возможность появления подобной программы. Руководитель департамента нового и строящегося жилья АН «Компаньон» Владимир Пономарев считает, что практически половина населения города нуждается в улучшении жилищных условий, поэтому потенциал для роста продаж при условии существенного снижения цены на недвижимость есть.

«Все программы государственной поддержки, повышения доступности ипотеки однозначно позитивно влияют на продажи недвижимости, — говорит Владимир Пономарев. — Среди тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, большой процент молодых семей, которые приобретают свое первое жилье. В свое время программа „Жилье для российской семьи“ подстегнула спрос на доступное жилье. Сегодня ситуация на рынке недвижимости достаточно сложная. С одной стороны, платежеспособность населения остается низкой. С другой, стоимость недвижимости и особенно новостроек растет и в рамках перехода на новое законодательство продолжит расти. Притом что потребность населения в недвижимости остается чрезвычайно высокой — и именно в сегменте экономкласса. По нашим данным, только молодые семьи приобретают свыше 25% квартир в новостройках экономкласса».

В Челябинске отмечается резкий рост ипотечных сделок

Согласна с тем, что молодые семьи — одна из самых активных групп покупателей жилья, и директор челябинского филиала АО «Россельхозбанк» Людмила Попова.

«В нынешней ситуации на рынке произошел рост цен на товары первой необходимости, увеличились ипотечные ставки, ожидается рост цен на жилье на 10%, потенциальные клиенты ожидают переход застройщиков на эскроу-счета — все эти факторы сказываются на покупательском спросе. Он упал, — констатирует Людмила Попова. — Многие отодвигают идею приобретения недвижимости в долгий ящик. При этом доля молодых семей и бюджетников среди наших клиентов составляет 40%. И потенциал роста есть, так как с целью оформления ипотечного кредита в банк обращается большое количество молодых семей, заинтересованных в улучшении жилищных условий. Именно молодые семьи сегодня являются самыми активными потребителями ипотеки. Выделение бесплатной земли в обмен на сниженную цену квадратного метра побудит застройщиков, во-первых, строить больше, а во-вторых, после таких мер собственную недвижимость, вероятнее всего, смогут позволить себе гораздо больше южноуральских семей».

Однако строители неоднозначно оценили инициативу. Эксперт информационно-аналитического отдела ЮУ КЖСИ (принадлежит Челябинской области) Анна Морозова считает, что за существенным снижением цены может снизиться и качество жилья. 

«Предложение по предоставлению бесплатных земельных участков в счет скидок для семей с двумя детьми сомнительно. В свое время по предписанию ФАС в закон о земельных отношениях в Челябинской области внесены поправки, ограничивающие безвозмездное предоставление земельных участков в принципе, — говорит Анна Морозова. — Но даже и при бесплатном земельном участке компенсировать убытки от снижения цены квадратного метра до 25 тыс. рублей с сохранением качества строительства не удастся. Важно отметить, что региональными властями по городу Челябинску также установлен предельно низкий порог стоимости квадратного метра в 31 тыс. 725 рублей».

В Челябинске дольщики стали заложниками в споре бизнеса и власти за бесплатную землю

При этом в корпорации считают, что категория покупателей «молодые семьи» неспособна дать рост продаж.

«В среднем доля молодых семей с детьми и бюджетников, которые приобретают квартиры в новостройках, составляет около 30%. С учетом социально-экономических предпосылок потенциала для роста мы не видим, — заявила Анна Морозова. — Прежде всего, на рынок недвижимости в 2019 году окажет сильное влияние снижение покупательской способности на фоне ускоренной инфляции и падения реальных располагаемых доходов. В свою очередь непосредственно на объемы строительства будут влиять повышение ставки НДС (рост стоимости строительно-монтажных работ), ужесточение требований к застройщикам и изменение ключевой ставки Центробанка: снижение доступности ипотечных кредитов, рост процентных ставок для кредитования застройщиков».

Однако есть строители, которые видят выгоду в предложенной схеме. В первую очередь в том, что застройщик уже на старте строительства гарантированно продаст треть квартир. Так, руководитель компании «ПСО КПД и СК» Юрий Федоров полагает, что застройщики и так регулярно идут на скидки, особенно в начале строительства объекта.

Юрий ФедоровЮрий Федоров

«Проблема не в том, чтобы построить, а в том, чтобы продать, — говорит Юрий Федоров. — Если строитель будет понимать, что у него из условных 100 квартир 30 уже проданы, он будет готов уступать в цене, тем более если земельные вопросы будут решаться быстрее и без затрат. Если стоит задача увеличить объем вводимого жилья, то нужно, чтобы его покупали, для этого нужно повышать покупательскую способность. Сделать это за счет повышения зарплаты, на мой взгляд, нереализуемая задача, а вот за счет снижения стоимости квадратного метра — можно. Причем для разных городов стоимость льготных метров будет разная, если для Челябинска это 25 тыс. рублей за „квадрат“, то в Тюмени, Екатеринбурге, Уфе — уже 35 тысяч, так как там совершенно другой рынок».

Дмитрий Довженко согласен с тем, что у инициативы есть и риск. Так, со снижением стоимости квадратного метра снижается и порог для входа маргиналов. 

«Надо говорить о росте качества среды. Выделяя землю бесплатно, муниципалитет может усиливать свои требования по архитектуре, благоустройству, этажности и обеспечению социальным фондом, — говорит депутат. — Всё то, что будет удерживать население внутри города. В квадратном метре жилья стоимость земли составляет 3-5 тыс. рублей на метр, стоимость сетей — 3-4 тыс. рублей. Итого 9-10 тысяч с метра — это маржинальность, которая позволит выйти в белую оплату труда в строительной отрасли и повысить налоговые отчисления. Даже без тезиса о росте масштабов сдачи эта инициатива полезна. Но емкость рынка нужно серьезно продумать. Нужны планы по росту производства задействованного в мировой экономике. Чтобы понять, куда эти люди, купившие квартиры, завтра приложат свой труд. Без этого масштабировать рынок недвижимости социально опасно». 

По словам Дмитрия Довженко, муниципалитету даже не нужно вкладываться в эту программу — все можно сделать за счет регулирования процесса выделения земли.

«На земельных аукционах, которые проходят в последние годы в Челябинске, стоимость квадрата редко превышает 1000 рублей за метр, — говорит депутат. — Для бюджета это несущественные деньги. При этом, если активизировать стройку, город получит за счет налогов от предприятий и НДФЛ строителей гораздо больше. Будет решаться социальная задача. Даже в режиме „пилота“ такая программа может обеспечить жильем до 2000 молодых семей в год. За 10 лет вопрос с жильем для молодежи в городе может быть решен полностью».

Как ранее сообщалось, президент РФ поставил задачу нарастить объемы ввода жилья в ближайшие годы до 120 млн квадратных метров в год. За 2018 год Минстрой отчитался о вводе 76 млн квадратных метров.

Подпишитесь на рассылку самых интересных материалов Znak.com
Новости России
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Отправьте нам новость

У вас есть интересная информация? Думаете, мы могли бы об этом написать? Нам интересно все. Поделитесь информацией и обязательно оставьте координаты для связи.

Координаты нужны, чтобы связаться с вами для уточнений и подтверждений.

Ваше сообщение попадет к нам напрямую, мы гарантируем вашу конфиденциальность как источника, если вы не попросите об обратном.

Мы не можем гарантировать, что ваше сообщение обязательно станет поводом для публикации, однако обещаем отнестись к информации серьезно и обязательно проверить её.