«Реновация — необходимое, но не достаточное условие»

Уральский эксперт прокомментировал планы реновации вице-премьера Хуснуллина

Вслед за Москвой реновация должна прийти в российские регионы. Эту мысль озвучил в одном их своих первых заявлений новый куратор строительной отрасли в правительстве РФ — вице-премьер Марат Хуснуллин. В Челябинске, где в последние годы наблюдается падение объемов строительства жилья, предложение нашло отклик в среде крупных застройщиков. Но нужна ли реновация простым гражданам, учитывая скандалы, которые сопровождают программу в Москве? Об этом, а также о том, какой экономический и градостроительный эффект повлечет за собой развитие застроенных территорий, и что еще необходимо сделать для преодоления стагнации, мы поговорили с экспертом-экономистом, действительным членом международного Института городских земель, директором «Корпорации СТРАТУМ» Олегом Пермяковым.

Наиль Фаттахов / Znak.com

— Олег Анатольевич, как вам первые вводные от нового куратора строительной отрасли?

— Лично меня радует, что на этот пост, наконец, назначен профессионал, выходец из строительного комплекса, практик девелопмента самого крупного города и самого емкого рынка страны. Многое в его первых заявлениях в СМИ нам созвучно. В первую очередь — реновация. К сожалению, непопулярная и зачастую третируемая.

— Почему «третируемая»?

— В основном, из-за неполного информирования. На сегодня сложился весьма искаженный образ огромного комплекса мероприятий, которые стоят за процессами, идущими уже многие годы. Реновация — как айсберг, верхушку которого все увидели недавно, когда была опубликована московская программа. Начался большой перекос в сторону обсуждения локальных аспектов — какие объекты попадают, в каких районах, сколько бюджетных средств будет потрачено, сколько жилья построят… Типичный сюжет — в каких-нибудь условных Черемушках есть чудесный патриархальный дворик, где стоят скамеечки, зелено, и мамы с колясками гуляют, а теперь злобные застройщики этот рай снесут и понавтыкают кучу высоток. Такая скандальная и односторонняя подача материала оттягивает внимание от сути явления.

— А в чем суть?

— Для мегаполиса реновация — своего рода «эликсир молодости». Город — живой, растущий, изменяющийся организм. Например, в начале XX века население Челябинска едва превышало 50 тыс. человек. К началу Великой Отечественной войны численность увеличилась в 5-6 раз, а к концу 40-х уже было более 600 тыс. жителей. Жилья не хватало от слова совсем — менее 6 «квадратов» на человека! Массовая застройка началась в начале 50-х, согласно пятому пятилетнему плану. Ежегодно вводилось сначала по 200, потом по 300, а с 1956 по 1986 годы — по 400 с лишним тыс. квадратных метров. В «рыночный» период ввод колебался от 250 тыс. в 1996-м до рекордного 1 млн в 2012 году и последние годы стабилизировался на отметке примерно 600 тыс. квадратных метров в год. В итоге, сегодня жилищный фонд составляет примерно 31-32 млн квадратных метров.

На протяжении 70 лет среднегодовой ввод составлял чуть более 450 тыс «квадратов».

Но, как и организм, город стареет. Расчетный срок эксплуатации жилых зданий, в зависимости от строительной технологии и материалов может достигать и 200 лет, и более. Но у советских панельных домов он намного меньше — 50-75 лет, а значит, уже в ближайшие годы «выход на пенсию» начнет происходить в точном соответствии с темпами ввода периода массового строительства — то есть по 200-300 тыс. квадратных метров в год. При этом, согласно действующей программы, каждый год в городе расселяют до 10 тыс. квадратных метров ветхо-аварийного жилья. Для понимания — это примерно 250 квартир. Соответственно, возможны два сценария. Первый — инерционный и, к сожалению, наиболее вероятный: дряхлеющее жилье не будет замещаться новым, его доля будет стремительно нарастать, значительная часть жителей покинет эти дома. Такие районы ожидает судьба гетто. Второй сценарий — реновация, приоритетная застройка зон ветшающего жилого фонда с его замещением новыми современными зданиями.

Наиль Фаттахов / Znak.com

— Постойте, но в Европе, например, много старых домов, которые никто не меняет на высотки и не покидает.

— Да, но это другой период постройки, кирпич и камень. Не те здания, которые в СССР штамповали, чтобы как можно быстрее расселить большое количество людей. К тому же эти дома бережно обслуживались собственниками, которым есть что терять. Ведь французу или немцу государство не даст бесплатную квартиру взамен пришедшей в негодность. Твой дом — твоя крепость, твоя забота и твои проблемы! А у нас в России ситуация уникальная: жилье принадлежит вам, но, когда оно начнет разваливаться, все налогоплательщики скинутся и купят вам новое. Причем это даже никого не удивляет. Попробуйте-ка прийти к главе города или губернатору и потребовать бесплатно заменить вам развалюху-драндулет на новую «Ладу», при том, что цена вопроса 500 тыс. рублей. А вот квартиру втрое дороже заменят.

Кстати, реновация в той же Европе тоже явление вполне обычное. Как правило, это инициатива крупных частных девелоперов, но государственные программы тоже есть. Потому что это разумно с точки зрения градостроительства и долгосрочно выгодно экономически — как для бизнеса, так и для муниципалитета.

Наиль Фаттахов / Znak.com

Ведь к новому району в чистом поле на окраине (типа Паркового в Челябинске) надо протянуть коммуникации, а это колоссальные затраты для застройщика. Туда нужно подвести дороги, а их строят за бюджетные, то есть наши, деньги, как и социальные объекты — школы, детские сады. Эти вновь построенные объекты нужно содержать. Надо организовать общественный транспорт, потому что район отдаленный и туда нужно ездить. Люди вынуждены покупать автомобили, а отсюда — пробки, выхлопы и прочее.

При этом не стоит забывать, что инженерные коммуникации в районах старой постройки уже обветшали. Мы все платим за то, что трубы старые и вода утекает. Сегодня половина суммы в тарифах за водоснабжение — потери. То же самое происходит и с теплом. Когда строится новый микрорайон, там полностью меняются все сети.

— Есть какие-то прикидки, сколько жилья можно построить, если программа реновации придет в Челябинск?

— Челябинский комитет по архитектуре и градостроительству по состоянию на осень 2019 года давал информацию о 18 площадках, на которых, насколько помню, до 1 млн квадратных метров очень рыхлой застройки под снос-расселение. Значит, можно построить порядка 4-5 млн квадратных метров нового жилья, при этом плотность застройки (жителей на гектар) будет аналогична многоэтажным комплексам где-нибудь на Северо-Западе и ниже, чем в «Академе». Против реновации в Москве пошла волна критики, потому что ради прибылей застройщиков они пытаются строить в 10 раз больше сносимого, за что получили клеймо «человейников». Но, повторюсь, это не изъян самой концепции, а дефект реализации. Так же, как разбитый лоб — не неизбежное следствие молитвы или веры, а просто индикатор альтернативной одаренности бьющего поклоны.

Наиль Фаттахов / Znak.com

— Помимо обновления городов, какие еще преимущества есть у реновации?

— Реновация позволяет одновременно достигать двух целевых показателей, установленных в национальном проекте «Жилье и городская среда». 1) обновление жилищного фонда (с улучшением качества общественных пространств, т. е. «среды» и 2) наращивание объемов жилищного строительства.

«Невидимая рука рынка» диктует застройщикам востребованные объемы ввода, строится примерно столько, сколько люди готовы купить. Поскольку располагаемые доходы населения стагнируют, а инвестиционный спрос практически сошел на нет, то и объемы строительства понемногу снижаются. А при реновации часть построенного жилья (20-25%) на рынок вообще не попадает, так как уходит на расселение.

Если предположить, что 20% строительства многоквартирных домов производится в рамках реновации, то для удовлетворения рыночного спроса (при его неизменной величине) годовой ввод жилья должен будет увеличиться на 4-5%, а это уже наполовину приблизит нас к выполнению установленных критериев нацпроекта. 

И ведь такой дополнительный объем — это зарплаты, налоги, спрос на стройматериалы, продукцию смежных отраслей и так далее.

Мультипликатор строительной отрасли очень высокий, она способна быть тем самым локомотивом экономического развития, который региональные власти, на моей памяти, безуспешно ищут с конца 90-х годов прошлого века. Чтобы слезть с моноэкономической иглы не обязательно придумывать искусственные истории про виртуальные кластеры, нано-хайтек и всеобщий туризм. Строительство, может, не так постиндустриально и авангардно звучит, но это осязаемый, овеществленный капитал, это 1/5 ВВП страны (вместе с операциями с недвижимостью), это много достойно оплачиваемых рабочих мест. И кстати, Samsung производит не только лучшую электронику и компоненты, но и Бурж-Халифа в Дубае и «Лахта-Центр» в Санкт-Петербурге.

— Если эффект от реновации настолько очевиден, почему ее до сих пор не начали реализовывать регионы?

— Две взаимосвязанные проблемы — расселение жильцов старых домов и экономика проекта. Действующее законодательство предусматривает 2,5 варианта решения задачи. Первый — через признание дома ветхо-аварийным. Это делает муниципалитет за бюджетные средства и по установленной законом процедуре. В этом варианте у людей есть выбор — согласиться на предложенную взамен квартиру, либо получить денежную компенсацию по результатам оценки жилья. Так или иначе, в известный заранее срок дом будет освобожден, и девелопер сможет зайти на площадку. Но администрация города готова принять на себя обязательства по расселению только в объемах, твердо обеспеченных бюджетом, отсюда и мизерные планы по старому жилищному фонду.

Второй путь — развитие застроенных территорий. Муниципалитет готов предоставить земельный участок со старыми зданиями, но расселение застройщик должен осуществить самостоятельно и за свой счет. На практике часть жильцов соглашается на предлагаемую взамен квартиру, часть соглашается на выкуп по разумной договорной цене, но всегда находятся желающие обеспечить себя раз и на всю жизнь. Они просто запредельно взвинчивают цену, когда остаются последние невыкупленные объекты и девелоперу деваться некуда. Например, последнюю убогую квартиру на участке под строительство филармонии по проекту Захи Хадид в Екатеринбурге город вынужден был выкупить за 19 млн рублей! В итоге, не только затраты на расселение выше, чем приобретение качественного жилья такой же общей площади на рыночных условиях, но и риски и график подготовки к строительству непредсказуемы.

Наконец, еще «полупуть» — выкуп имущества на земельном участке, изымаемом для государственных нужд, опять же за бюджетные средства. Это настолько сложно, долго и маловероятно, что годится, разве что, для реализации федеральных проектов типа Олимпиады в Сочи или саммита ШОС в Челябинске. Рассматривать механизм подробно смысла нет.

Наиль Фаттахов/Znak.com

А в Москве Хуснуллин просто разрубил этот гордиев узел. Они приняли собственное законодательство, по сути, распространив порядок расселения ветхо-аварийного жилья на программу реновации. То есть, жильцы дома, включенного в программу, к установленному сроку обязаны освободить квартиру — вне зависимости от их желания, степени изношенности здания или согласия с самой идеей реновации. Взамен они получают либо новую квартиру не меньшей площади, либо денежную компенсацию несколько выше рыночной оценки. С точки зрения создания условий для реализации проекта это разумно. Другое дело, что есть конфликт права с федеральными законами, но ни Верховный, ни Конституционный суды пока не вмешиваются.

— Вы назвали две причины — расселение и экономика…

— Точно так. Конкретный реновационный (и не только) проект имеет бизнес-смысл, если он окупается и прибыль компенсирует вложенные усилия. Поскольку в реновации в затратах 100% построенного жилья, а в доходе — за вычетом расселяемого, то самый простой прикинуть целесообразность «на салфетке» — поделить плановую себестоимость «квадрата» на прогнозируемую рыночную цену в данной локации. Получится минимальная доля, которую необходимо продать в рынке, чтобы выйти в ноль. Например, 80%. Следовательно, если на участке сегодня 20 тыс. метров, а построить можно только 60, то отдать под расселение придется примерно 35%, на продажу остается 65% и экономика не срастается. Значит, либо участок будет ветшать дальше, либо надо изменить проект на 100-тысячный «человейник» с нарушением норм застройки, либо найти источник компенсации части затрат, например, из бюджета. Как вариант, половину расселит город через ветхо-аварийную программу. Для застройщика пропорция изменится с 20/60 на 10/50 и проект может состояться. В московской программе, кстати, заложены огромные средства именно для этих целей.

— Так что же, реновация — столбовая дорога к всеобщему жилищному счастью?

— Реновация — необходимое, но не достаточное условие решения пресловутого «жилищного вопроса». Статья 40 Конституции РФ закрепляет за каждым гражданином право на жилище и бездомных в стране, вроде, нет. Но анализ данных Росстата показывает, что примерно у четверти россиян условия проживания неудовлетворительные. В сегодняшнем экономическом тренде и при сложившихся ценах на жилье значительная доля этих людей не смогут позволить приобретение жилья даже при нулевой ипотечной ставке. Это вполне подтверждается резким падением выдачи ипотеки по стране в прошлом году. База платежеспособных заемщиков близка к исчерпанию.

Наиль Фаттахов / Znak.com

Заметные подвижки начнутся, когда и если располагаемые доходы большинства населения будут устойчиво расти на протяжении 2-3 лет. А до тех пор необходимо и возможно использовать нерыночные инструменты — субсидирование, социальный найм и продажу квартир по льготной цене. Если установить жесткий контроль приобретения и механизм гарантий от перепродажи в течение установленного срока, например, 5 лет (во избежание спекуляций), то в миллионниках можно ежегодно строить и продавать дополнительно 50 тыс. квадратных метров (это всего-то 1000 квартир) без ущерба для рыночного спроса.

— Про нерыночную цену не очень понятно. Строители на это пойдут?

— Желающие точно найдутся, если земля под такие дома будет выделяться бесплатно. Юридический механизм для этого давно известен — голландские аукционы. Да, норма прибыли в таких проектах будет меньше той, к чему привыкли большинство застройщиков. Зато нет проблем с продажами — фактически, готовый лист ожидания. К тому же, на такой объем потребуется всего-то 2-3 средние или 5 мелких компаний. Это ж не послевоенное массовое строительство. Похожим образом была сформирована федеральная программа «Жилье для российской семьи» (ЖРС), запущенная в 2013 году. Застройщики, которые в ней участвовали, получали земельные участки в обмен на юридическое обязательство продавать квартиры не дороже цены, установленной Минрегионразвития.

— Но она же, вроде, провалилась? Стоит ли второй раз наступать на грабли?

— ЖРС была выполнена всего на 3,5%. Счетная палата фактически назвала основной причиной избыточную централизацию и бюрократизацию — как в части предоставления земельных участков (а они были федеральными и распоряжалось ими АИЖК), так и компенсации затрат на инженерную инфраструктуру Минстроем. В то же время, руководители программы (например, Плутник) заявляли о безусловной необходимости ее повторить с учетом полученного опыта и выявленных недостатков и ошибок.

По нашему мнению, наиболее разумно сейчас запускать такие льготные программы на областном уровне. 

Это, во-первых, даст возможность формировать перечень категорий льготников, исходя из региональной специфики и использовать это как инструмент реализации стратегии развития — даже у разных субъектов УрФО приоритеты отличаются. Кому-то, условно, актуальны молодые медики, другому айтишники или какие-нибудь профессора, третьему социальные работники и т. д. И ведь это отличный предмет для диалога с бизнес-сообществом. Во-вторых, решать все процедурно-разрешительные вопросы по муниципальной земле ближе, проще и быстрее. С учетом всего ранее сказанного, региональная программа «ЖРС 2.0» или «ЖРС-20», или как больше нравится имеет очень хорошие шансы «взлететь», при том, что финансовых/бюджетных рисков нет совсем.

В совокупности же оба механизма — реновация и льготная цена — дадут необходимый прирост для выполнения нацпроекта.

Подпишитесь на рассылку самых интересных материалов Znak.com
Новости России
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Internal Server Error
Отправьте нам новость

У вас есть интересная информация? Думаете, мы могли бы об этом написать? Нам интересно все. Поделитесь информацией и обязательно оставьте координаты для связи.

Координаты нужны, чтобы связаться с вами для уточнений и подтверждений.

Ваше сообщение попадет к нам напрямую, мы гарантируем вашу конфиденциальность как источника, если вы не попросите об обратном.

Мы не можем гарантировать, что ваше сообщение обязательно станет поводом для публикации, однако обещаем отнестись к информации серьезно и обязательно проверить её.