https://www.znak.com/2020-08-07/v_chelyabinske_nachinayut_renovaciyu_za_i_protiv

2020.08.07

Власти Челябинска готовятся запустить первый полноценный проект реновации. Мэрия объявляет аукцион на право комплексного освоения застроенной территории в Ленинском районе. Речь идет об участке Копейского Шоссе в районе улицы Уральская. Предполагается, что застройщик, выигравший аукцион, должен будет расселить, а затем снести 22 ветхих дома, а на их месте построить новое жилье. Мы поговорили с представителями власти и строителями о том, как они оценивают перспективы этого проекта. 

«Это будет целая кампания по передаче таких участков под реновацию, — сообщил Павел Крутолапов. — Процесс начался не так давно, но с каждым годом будет получать новое развитие. Речь идет о слаженной работе между администрацией и застройщиком в части расселения ветхих домов на этой территории. Участки будут комплексно пересматриваться, обновляться фонд многоквартирного жилья. Заключается договор о развитии застроенной территории, затем следует разработка документации, а первыми очередями строительства застройщик обеспечивает новым жильем расселяемых людей. Скоро появятся первые проекты на территории Ленинского района. У нас много оптимизма на этот счет. Это будет пересмотр проблематики города. Старое жилье действительно находится в ценных местах с точки зрения географии. В рамках такого подхода предполагается комплексное освоение, сразу рассматриваем школы, детские сады и т. п.».

Проект реновации в Ленинском районеиз документов мэрии Челябинска

Старый жилой фонд ассоциируется с не самым позитивным социальным окружением. Но, рассуждая о привлекательности жилья, которое появится на месте снесенного, главный архитектор говорит о том, что будет учитываться мировая практика.

«Нет плохого контингента, есть деградирующая среда, — считает Павел Крутолапов. — Смешанная застройка — это тренд в мире. Всегда при застройке есть процент социального жилья. Это связано с тем, чтобы более устойчивые слои населения тянули менее устойчивые. Это имеет смысл с точки зрения социальной повестки. У нас на этот проект большие надежды. Перспектива в Челябинске огромна».

Отметим, в Челябинске уже предпринимались попытки подступиться к реновации. Так, несколько лет назад на торги был выставлен участок на озере Смолино, который начала осваивать компания «НИКС». Но тогда застройщик столкнулся с проблемой расселения жителей: средств, чтобы сделать это сразу, у него не было, поэтому владельцев ветхого жилья расселили за счет бюджета. И по сути застройщик просто получил квартал с заброшенными домами, снес их и построил новые. Еще один близкий по смыслу проект, который, скорее, можно назвать редевелопментом, был реализован на площадке бывшего танкового училища. Территорию военные передали сначала АЖИК, а потом его преемник банк «Дом.рф» продал участки строителям, которые застроили земли бывшего училища жильем. 

«В этот проект пойдут, если будет выгодно, — говорит собеседник Znak.com. — Пока из того, что звучало, застройщику придется отдать 22% квартир от того, что он сможет там построить. Это очень много. Кто умный и умеет считать деньги, не пойдет на это. Земля столько не стоит, а затраты большие: расселить, снести. Только бестолковые строители могут думать, что смогут тут заработать. Администрация хочет, чтобы все риски взял на себя застройщик. Но это слишком много. Вопрос экономики такого проекта сложный. У нас и так идет удорожание за счет проектного финансирования и повышенного требования к фасадам. Плюс допзатраты на снос помещений. Если говорить о Ленинском районе, это будет около 40 тыс. рублей за квадратный метр. Тут выгоды нет. Но отказываться от реновации нельзя, так как расселять ветхий фонд все равно надо. У области есть КЖСИ (государственная строительная компания, принадлежит правительству области — прим. ред.), у них нет цели извлекать прибыль. Они могут отдавать больше квартир и сработать в ноль. Повторюсь, в принципе реновация интересна застройщикам. Но сначала нужно договориться обо всех условиях. Все говорят, стройка — локомотив экономики, а он как стоял на запасном пути, так и стоит. Надо что-то делать, кроме лозунгов. Например, сесть за стол переговоров и найти решение, которое устраивало бы и власть, и бизнес. У нас каждый суслик — агроном. Нынешними темпами в Челябинске бараки будут расселять 30 лет. Есть инструменты, чтобы сделать это быстрее, еще и деньги сэкономить, но пока без бюджетных денег интереса это не вызывает».

Ленинский районНаиль Фаттахов / Znak.com

Девелопер, руководитель компании Yellowstone development Денис Ни считает, что на первый проект реновации в Челябинске может быть сразу несколько интересантов. 

«Если говорить о Копейском Шоссе, то сама локация предполагает там жилье эконом-класса, считается, что это панель. В Челябинске пока никто другого не предлагает, — говорит Денис Ни. — Те, кто строит панель, честно говорят, что маржинальность у них возможна только при высоких темпах строительства. Им надо строить много, а значит, надо много земли. Вопрос больших территорий для панельщиков крайне актуален. Они всегда в поиске площадок для освоения. У нас есть группа застройщиков, кто научился работать с низкой маржой, например, это те, кто строит в Копейске. При этом Копейское Шоссе — это практически Копейск, логистика радикально не меняется. А штамп, что это Челябинск, сразу дает к цене квадратного метра 3-5 тыс. рублей. Это может быть интересно копейским застройщикам. А также тем, кто сам производит панель. У нас это три компании, которые зарабатывают и на производстве панели, и на строительстве. Третий интересант — это девелоперы, люди с принципиально другим подходом. У этого участка интересная первая линия. Все нежилые помещения там будут с хорошим коммерческим потенциалом. Даже если жилье продать в ноль, на коммерческой недвижимости прибыль будет хорошая».