Сергей Шаль — о задолженности за ТЭР, реновации, воде и инфраструктурных облигациях

«Бесконечно гасить долги муниципалитетов — это разврат»

Сергей Шаль — о задолженности за ТЭР, реновации, воде и инфраструктурных облигациях

Строительную сферу в Челябинской области ждут нововведения. Например, инфраструктурные облигации, за счет которых будет финансироваться строительство школ и инженерной инфраструктуры в новых поселках в пригороде. Как это будет работать, как власти планируют минимизировать риски и сколько денег получит регион? Об этом, а также проектах комплексной застройки территории, долгах за энергоресурсы и проблемах с водой мы поговорили с вице-губернатором Челябинской области Сергеем Шалем. 

Наиль Фаттахов/Znak.com

 — Сейчас очень много говорят об инфраструктурных облигациях. Как это будет работать? И почему нельзя финансировать строительство школ и детских садов напрямую из бюджета, так, как это делается сейчас? 

— Эти облигации будет выпускать банк ДОМ.РФ. Под них будут предоставляться займы на строительство социальной или инженерной инфраструктуры. В первом случае речь идет об обязательствах муниципалитетов. Это то, что предусмотрено полномочиями: дороги, школы больницы, спорт — это все обязательства муниципалитетов, и на это могут быть направлены деньги муниципального бюджета и опосредованно — областного или федерального по различным программам. Что касается инженерной инфраструктуры: водозаборы, очистные, сети, котельные насосные, внутриквартальные дороги — это обязательства застройщиков. Все это входит в стоимость квадратного метра. Средства бюджета ограниченны. Мы строим и школы, и детсады, но тем не менее их не хватает. Поэтому есть такая форма, как инфраструктурные кредиты. ДОМ.РФ выпускает облигации и за счет этого предоставляет заем застройщику. Эти деньги будут возвращены банку.

В Челябинской области выпустят инфраструктурные облигации для строительства школ

Заем на инженерную инфраструктуру будет возращен со стоимости квадратного метра. Девелопер продаст квадратный метр, соберет деньги и вернет долг. А по социальной инфраструктуре конечным плательщиком будет бюджет. Эти средства выдаются на 15 лет под 3% годовых. В нашем случае есть три пилотных проекта «Белый хутор», «Привилегия» и «Парковый премиум». В каждом поселке будет построено по школе и детсаду. Возврат будет осуществляться за счет бюджета Сосновского района. Застройщик построит эти объекты. Муниципалитет возьмет их в долгосрочную аренду с правом выкупа и за 15 лет расплатится через застройщика с банком. 

— Нет ли здесь рисков, что если застройщик уйдет в банкротство, то это имущество окажется в конкурсной массе и школу придется продавать с торгов?

— Это один из первых вопросов, о которых мы думали. Поэтому заем от банка ДОМ.РФ будет предоставляться нашей КЖСИ (принадлежит правительству области. — Прим. ред.), а уже она будет давать кредит застройщику. Там несколько уровней защиты. Так, ДОМ.РФ предоставляет деньги только под госгарантию. Мы приняли закон и предусмотрели такую гарантию.

Наша потребность по этим пилотным проектам — 5,4 млрд рублей плюс проценты. При этом затраты на социалку и инженерную инфраструктуру делятся в этой сумме примерно поровну. Пока госгарантия принята на 5 млрд, но будем увеличивать до 6,3 млрд, чтобы покрыть и проценты.

 Второй уровень защиты — это КЖСИ, которая является участником проекта. Когда застройщик построит школу и детсад, они будут переданы в областную казну и до конца срока аренды будут находиться там. В любой непредвиденной ситуации имущество все равно будет в казне и никуда не исчезнет. Область рискует либо госгарантией, либо уставным капиталом КЖСИ. Третий уровень защиты — это отношения между КЖСИ и частным застройщиком. И там требования к застройщику такие же, как у стандартного банка вплоть до залога личного имущества учредителей. Такая же история и с инженерной инфраструктурой, которая будет защищена всеми видами поручительства. Мы пойдем в эту историю не абы с кем,  —  только с застройщиками с понятной ситуацией, понятным финансовым положением и кредитной историей. 

Наиль Фаттахов/Znak.com

— Известно, что в Челябинске, несмотря на его большую территорию, практически не осталось свободной земли. Как решается эта проблема?

— Продолжается работа по вовлечению земли, которая находится в федеральной собственности. Сейчас есть предложение по новым земельным участкам, ДОМ.РФ готов предоставить как городу, так и застройщикам напрямую несколько участков. В частности, в Челябинске предлагают участок, в Сосновском районе несколько участков 49, 11 и 6 гектаров, близ Западного дополнительно 44 гектара. Участок в Магнитогорске на 6 гектаров. Действительно, у Челябинска земель осталось не так много, земли либо частные, либо федеральные. Это ценно с точки зрения девелопмента, так как земля — это основной ресурс. И так много жилья строится в Сосновском районе из-за отсутствия свободных и подготовленных участков на территории города. 

— Также обсуждаются меры поддержки для низкомаржинальных строительных проектов. Стоит ли их спасать?

— Речь идет не о спасении, а о реализации. О поддержке проектов на стадии их старта. Низкомаржинальные — это проекты с рентабельностью менее 15 %, а с учетом ценовой политики в регионе у нас, за исключением нескольких проектов, все жилье принципиально находится в категории низкомаржинального. Речь идет о том, что правительство готово коммерческим банкам субсидировать разницу между ставкой рефинансирования и коммерческой ставкой, чтобы они давали льготные кредиты. Банк всегда требует повышенной рентабельности, и такие проекты эконом-жилья на недорогих землях поддержку банков не получают. Чтобы была возможность строить, и было принято решение часть ставки компенсировать. Принципиальное решение принималось на всю страну, но в нашем конкретном случае таких проектов много. Это и плюс, и минус. У нас доступное жилье по цене, но минус в том, что строители при низкой цене не могут строить дома повышенной комфортности. У нас уже есть четыре заявки на эту меру поддержки. 

— Давайте поговорим о КЖСИ. Какие виды у правительства на этот свой актив? В последнее время она строит не так много, что будет с корпорацией?

— КЖСИ создавалась как кредитная организация, которая была заточена на ипотеку. Когда люди мало знали об ипотеке и не доверяли ей, КЖСИ работала как ипотечный оператор, чтобы раскрутить этот механизм. Потом добавилась строительная функция, одно время корпорация была лидером строительства. Но сейчас мы определили для себя, что не будем строить больше всех и больше всех денег зарабатывать. Это не наше. 

Сейчас компания нужна для реализации отдельных проектов вроде строительства жилья для переселения из ветхого или предоставления квартир детям-сиротам, так как не во всех территориях эти проекты выгодны с экономической точки зрения. А КЖСИ дает возможность реализовать их, чтобы удовлетворять права граждан. Есть планы по наращиваю темпов строительства. В определенный момент из-за административных решений строительная деятельность была свернута, сейчас прошла глубокая оптимизация самого аппарата. Мы планируем подключить КЖСИ к реализации проектов комплексного развития застроенных территорий. Мы понимаем, что компания под госуправлением, которая работает с бизнесом на равных, это больше исключение, чем правило. Тем не менее такая задача стоит: работать в рынке без господдержки. По итогам 2020 года КЖСИ сработала без убытков.

— Еще одна обсуждаемая тема — это развитие застроенных территорий, когда вместо старых и ветхих объектов будет появляться что-то новое. Как все это будет происходить в уже сложившемся окружении, как будет соблюден баланс между интересами инвестора, жителями города и тем же генпланом?

— Интересы бизнеса и людей, как правило, совпадают. Наши строители всегда ответственно относятся к интересам граждан, и историй с принудиловкой у нас никогда не было. Когда мы говорим об интересах, я не учитываю спекулятивные интересы. Что касается формальной части, то есть возможность реализовывать такие проекты опережающими темпами относительно генплана. Можно делать документы территориального планирования, а потом генплан приводится в соответствие. В любом случае мы понимаем, что принципиальных расхождений там быть не может, так как решение принимает город и согласовывает минстрой области. И все принципиальные позиции, заложенные в развитии той или иной территории, будут зашиты в проект. 

Что касается граждан, то возьмем, например, Копейское шоссе, поселок ЧКПЗ. Там аварийное жилье или жилье такого же состояния, пока не признанное аварийным. Если там будет построено новое комфортное жилье, в моем понимании, это точно будет соответствовать запросам граждан. 

Понятно, что если в конкретной квартире будет прописано 12 человек из четырех семей и у всех будет желание получить четыре квартиры, то мне такое желание не кажется справедливым. Мы всегда предоставляем площадь большую как минимум на 20%. Но счастья много не бывает. Здесь предусмотрены и ограничения, так как цена выкупа определяется исходя из рынка. Кроме того, если мы говорим о застройке жилой территории, то будет голосование собственников, и только после принятия ими решения такой проект будет реализовываться. 

Наиль Фаттахов/Znak.com

— В регионе снова обострилась тема с долгами за энергоресурсы. Будет ли область помогать муниципалитетам деньгами для решения этих проблем?

— Выделение областных денег для покрытия долгов происходит только там, где это обосновано. Да, ситуация очень тяжелая. Задолженность коммунальных предприятий за топливно-энергетические ресурсы: газ, электричество, транспортировку газа  — уже больше 4 млрд. А задолженность конечных потребителей в три раза больше. Ведется большая работа, в том числе по взысканию, количество исков исчисляется десятками тысяч. Вопрос о материальной помощи — это уже последняя стадия.

Мой разговор с главами всегда один: у тебя плохая ситуация, ты должен предоставить план, как ты из нее выйдешь, и если мы поймем, что после разовой помощи ты выберешься, будем помогать. Бесконечно давать деньги — это разврат. Раз в неделю мы собираем глав и директоров коммунальных предприятий. На простой вопрос, почему ты не платишь, у тебя в тарифе затраты на газ, электричество учтены, на ремонт учтены,  —  отвечает: я жду, пока мне деньги из бюджета дадут. 

Есть муниципалитеты, где нет долгов годами. Там выстроен порядок и в платежной системе, и основа — это эксплуатация оборудования. Долги — это всегда невзысканная дебиторка и ненормативные потери, неэффективный режим эксплуатации, утечки, отсутствие теплоизоляции, и пошло-поехало. Кто годами этим не занимается, у тех все приходит в упадок. В первую очередь — это работа главы. Если он не занимается, от этого весь бардак идет. 

— Новые поставщики электричества и тепла в регионе в УЭС и УСТЭК, по ощущениям, ведут себя более агрессивно, чем прошлые. Не стесняются требовать банкротства МУПов, обеспечивающих территории теплом. Нет ли здесь рисков оказаться в разгар отопительного сезона без поставщика тепла?

Наиль Фаттахов/Znak.com

— Не сказал бы, что они более агрессивны. «Межригонгаз» — вот это была агрессивная организация, тогда были и закрытия котельных. Их позицию я тоже понимаю. Каждый должен платить за свое. Но у нас до сих пор транслируется: не платил, не плачу, и ничего не сделаете со мной. Но это не так. Получил услугу — заплати. Никто же не берет хлеб в магазине и не уходит. Этот стереотип накладывается на бесхозяйственность и равнодушие администрации. В целом все наши поставщики социально ответственные, все понимают, что таких историй, когда обанкротил и отключил, быть не должно. Такое не прогнозируется и точно не будет. Но есть проблемы в муниципалитетах, которые не знают своего хозяйства. 

На руководство коммунальных фирм из Еманжелинска возбудили дело из-за долгов на ₽45 млн

— Еще одна острая тема — это вода. Проблемы с водоснабжением были и в прошлом году. Тогда губернатор потребовал от глав актуализировать планы и проекты. Но в этом году все повторилось.

— Ситуация та же, что и с долгами  —   бесхозяйственность. В мае, во время первой волны жары, мы давали поручение навести порядок в документации, все 43 муниципалитета отписались, что все сделали, все хорошо. На первую же территорию приезжаем — ничего нет. Если машинист на водозаборе не понимает регламента работы, если нет инструкции, он просто приходит, вяжет носки, то все это так и работает, если глава за годы ни разу на водоводе не побывал. Едешь с ним, а он озирается, первый раз видит это все. Есть конкретные мероприятия по каждой территории. Но не все можно решить за год-два. По каждой болевой точке есть техническое решение, почти нет таких решений самостоятельных, все это приходится делать с уровня минстроя. Но они есть, будем помогать, выделять средства.

Подпишитесь на рассылку самых интересных материалов Znak.com
Новости России
Россия
«Ветераны России» пожалуются в СК и Генпрокуратуру после слов Моргенштерна о Дне Победы
Россия
СК возбудил уголовное дело после взрыва газа в жилом доме в Набережных Челнах
Россия
Части дома в Набережных Челнах разлетелись на десятки метров после взрыва газа
Россия
Певица и актриса Наталия Орейро получила российское гражданство
Россия
В Набережных Челнах прогремел взрыв в жилом доме
Россия
Главред «Эха Москвы» Венедиктов — про новых врагов Кремля после Навального и Бузову и Трампа как СМИ новой эпохи
Россия
В Татарстане не поддержали законопроект, запрещающий называть главу субъекта президентом
Россия
ВЦИОМ: 26% россиян, слышавших об «Игре в кальмара», выступают за запрет сериала в России
Россия
В России впервые за много лет увеличилось число силовиков, осужденных за пытки
Россия
Туроператоры зафиксировали рекордный спрос на туры в Египет в нерабочие «ковидные» дни
Отправьте нам новость

У вас есть интересная информация? Думаете, мы могли бы об этом написать? Нам интересно все. Поделитесь информацией и обязательно оставьте координаты для связи.

Координаты нужны, чтобы связаться с вами для уточнений и подтверждений.

Ваше сообщение попадет к нам напрямую, мы гарантируем вашу конфиденциальность как источника, если вы не попросите об обратном.

Мы не можем гарантировать, что ваше сообщение обязательно станет поводом для публикации, однако обещаем отнестись к информации серьезно и обязательно проверить её.